Auswirkungen der Modernisierung des Personengesellschaftsrecht auf Immobilien GbRs

Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) hat am 24. bzw. 25.06.2021 die legislativen Hürden genommen und wird daher mit seinem Inkrafttreten am 01.01.2024 das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) aber auch der Personenhandelsgesellschaften (OHG, KG) grundlegend verändern.

Gesellschaftsregister als wichtigste Neuerung

Eine der wichtigsten Neuerungen stellt das bei den Amtsgerichten neu zu schaffende sog. „Gesellschaftsregister“ dar, in das sich GbRs künftig mit einer Firma, ihrem Sitz und Gesellschafterbestand sowie den Vertretungsregelungen eintragen lassen können. Die Eintragung, mit all ihren rechtlichen Folgen, wird zukünftig Voraussetzung dafür sein, dass grundbesitzhaltende GbRs weiter effektiv am Grundbuchverkehr teilhaben können. Änderungen im Gesellschafterbestand werden dann nicht mehr im Grundbuch, sondern ausschließlich im Gesellschaftsregister verlautbart. Da das neue Recht nach Inkrafttreten auch für heute bestehende oder bis dahin noch gegründete GbRs gelten wird, ist es bereits jetzt für die Frage relevant, ob Immobilien in GbR erworben werden oder doch ein anderes Erwerbsverhältnis gewählt werden sollte.

Faktischer Registerzwang

Das Gesellschaftsregister ist die Antwort des Gesetzgebers auf die Probleme die daraus entstanden waren, dass der BGH einerseits die GbR für grundbuchfähig erklärt hatte, andererseits aber kein Register mit Gutglaubensschutz existiert, aus dem vollumfänglich die Existenz, der Gesellschafterbestand und die Vertretungsbefugnis der Grundstücks-GbR hervorgeht. Durch das MoPeG wird nun zwar kein Registerzwang geschaffen; die GbR kann jedoch zukünftig nur dann als Berechtigte im Grundbuch bzw. als Gesellschafterin im Handelsregister, der Gesellschafterliste oder dem Aktienregister eingetragen werden, wenn sie als „eGbR“ im Gesellschaftsregister registriert wurde. Das gilt wie gesagt auch für Altfälle, bei denen nicht die GbR, sondern noch deren Gesellschafter im Grundbuch eingetragen sind. Auch hier können Grundbucheintragungen ab dem 01.01.2024 nur noch dann erfolgen, wenn die GbR nachträglich registriert und die eGbR sodann im Grundbuch voreingetragen ist.

Auswirkungen auf Beurkundungspraxis

Beurkundungsrechtlich wird für die Notare aus diesem Voreintragungsgebot zugleich folgen, dass Auflassungserklärungen sowie Eintragungsbewilligungen von nicht registrierten GbRs, welche nach dem 01.01.2024 vollzogen werden sollen, in der Regel noch einmal wiederholt werden müssen, nachdem die Registrierung der GbR im Gesellschaftsregister und deren Voreintragung im Grundbuch erfolgt sind. Bei Grundstückstransaktionen, an denen GbRs beteiligt sind, können die Neuregelungen somit auch bereits vor dem Stichtag des Inkrafttretens des MoPeG relevant werden.

Fazit

Durch den mit dem MoPeG faktisch realisierten Registerzwang wird die Ungleichbehandlung der Immobilien-GbR zu anderen grundbesitzhaltenden Gesellschaften aufgehoben und die Unterschiede zur reinen Bruchteilsgemeinschaft betont. Die dadurch entstehenden Konsequenzen müssen zukünftig bei der Rechtsformwahl und der Auswahl der zur Verfügung stehenden Optionen der Erwerbsverhältnisse berücksichtigt werden. Für die Notare und Grundbuchämter bietet das Gesellschaftsregister zukünftig eine verlässliche Grundlage, um Grundstückstransaktionen unter Beteiligung von GbRs rechtssicher gestalten und abwickeln zu können.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

30 Aug, 2021

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