Seit Inkrafttreten der WEG-Reform am 1.12.2020 kann Sondereigentum auch an Freiflächen begründet werden, solange die Wohnung oder das Teileigentum die Hauptsache bleibt (sog. Annexeigentum). Nunmehr liegt zu den genauen Kriterien, wann ein Raumeigentum wirtschaftlich die Hauptsache bleibt und inwieweit das Grundbuchamt diese Voraussetzung zu überprüfen hat, das erste obergerichtliche Urteil vor.
Nicht selten wird schon im Vorfeld des Kaufs eines Sanierungsobjektes ausgelotet, ob die noch verbliebenen Mieter durch Abfindungszahlungen zum zeitnahen Auszug aus der Immobilie bewegt werden können. Der BFH definiert in einer aktuellen Entscheidung den Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten sehr eng und erlaubt daher den direkten Werbungskostenabzug für Aufwendungen, die wie Mieterabfindungen nicht direkt reine Bauleistungen betreffen. Dadurch werden Sanierungsvorhaben steuerlich attraktiver.
Auch bei in Familiengesellschaften eingebrachten Immobilien sind die Mieteinkünfte zumeist fester Bestandteil der Ruhestandsplanung der Gesellschafter. Bei Übertragungen von (Teil-)Gesellschaftsanteilen wird daher zumeist ein Nießbrauch zugunsten des Veräußerers vereinbart. Um die steuerliche Zurechnung der Einkünfte beim Nießbraucher zu gewährleisten, sollte dieser nach aktueller Rechtsprechung des BFH nicht nur das Verhältns zum Mieter beherrschen, sondern darüber hinaus seine Mitwirkung an der Willensbildung in der Gesellschaft vertraglich sichergestellt werden.
Versucht ein Eigentümer sich der „Problemimmobilie“ durch Verkauf zu entledigen, stellt sich die Frage, wer für die Baubehörde der richtige Adressat für Zwangsbescheide ist. Eine neue Entscheidung des OVG Saarlouis zeigt exemplarisch auf, dass die kaufvertraglichen Regelungen zum Besitzübergang als schuldrechtliche Abreden aus der gefahrenabwehrrechtlichen Perspektive unerheblich sind und somit immer der im Grundbuch verzeichnete Eigentümer verwantwortlich bleibt.
Verfügt ein ein verheirateter Grundstückseigentümer mit dem Verkauf seiner Immobilie über sein Vermögen im Ganzen oder macht diese nahezu sein ganzes Vermögen aus, so erfordert die Wirksamkeit des Kaufvertrags grundsätzlich die Zustimmung des Ehegatten. Das OLG München hat nun in Erinnerung gerufen, dass zusätzlich auch die Kenntnis des Käufers von den objektiven Umständen des Zustimmungserfordernis hinzukommen muss und diese vom Grundbuchamt prinzipiell nicht vorausgesetzt werden kann.
Von der Spekulationssteuer ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alt.) oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alt.) genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Die vorübergehende Vermietung einzelner Räume als Messezimmer ist nach dem BFH zwar nicht gänzlich unerheblich, schließt die Anwendung dieser Ausnahme aber nur nicht teilweise aus.
Für beurkundete Grundstücksgeschäfte gilt ab dem 01.04.2023 ein striktes Barzahlungsverbot, das von den beurkundenden Notaren zu überwachen ist. Zukünftig wird es daher notwendig sein, die erfolgte Banküberweisung dem Notar durch geeignete Belege nachzuweisen. Anderenfalls kann dadurch die Eigentumsumschreibung auf den Käufer verzögert werden.
Wird eine bestehende Aufdach Photovoltaikanlage mitveräußert, muss dies im Grundstückkaufvertrag ausdrücklich geregelt werden. Auf diese Weise muss sich der Erwerber nicht auf gesetzliche Vermutungen verlassen, es können noch bestehende Gewährleistungs- und Garantieansprüche des Verkäufers mitübertragen und die Überleitung des existierenden Stromeinspeisungsvertrags geregelt werden. Schließlich kann die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gesenkt werden.
Auch bei einem entgeltlichen Grundstückserwerb von den Miterben im Zusammenhang mit einem Erbfall ist zu beachten, dass darin in der Regel steuerlich eine Anschaffung liegt, die bei einer Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist zu einer Besteuerung des Veräußerungsgewinns führen kann. Das FG München hat dies kürzlich für einen Fall entschieden, in dem ein Miterbe die Erbanteile am Gesamtnachlass von den anderen Erben und damit mittelbar auch deren Mitbeteiligung an den im Nachlass befindlichen Grundstücke erworben hatte.
Zum 07.01.2023 ist die Verordnung zur Bestimmung von Gebieten im Land Nordrhein-Westfalen mit einem angespannten Wohnungsmarkt (Baulandmobilisierungsverordnung NRW) in Kraft getreten. In 95 Gemeinden kann nun an brachliegenden oder unbebauten Grundstücken durch Satzung ein weiteres gemeindliches Vorkaufsrecht begründet werden. Ferner besteht in den betroffenen Gemeinden die Möglichkeit zur Abweichung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans sowie zur Anordnung von Baugeboten.
