Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Ein immer größerer Teil der Paare leben heutzutage unverheiratet miteinander. Gehört die bewohnte Immobilie beiden Lebenspartnern gemeinsam, werden oftmals bereits im Zuge des Erwerbs Regelungen für den Fall des Todes eines der Partner oder der Beendigung der Partnerschaft getroffen. Zu den diesbezüglichen Gestaltungsoptionen hatten wir in diesem Blog bereits an anderer Stelle einen Beitrag verfasst. Aber auch wenn die Immobilie im Alleineigentum eines Partners steht, besteht der Wunsch, den jeweils anderen insbesondere für den Fall des Vorversterbens des Eigentümers grundbuchlich abzusichern. Nicht zuletzt auch aus erbschaftsteuerlichen Überlegungen heraus, ist es nämlich nicht selten, dass statt des Lebenspartners, eigene Kinder oder Verwandte zu Erben berufen werden. Daher stellt sich Frage, wie sichergestellt werden kann, dass der überlebende Lebenspartner auch nach dem Tod des Eigentümers in der gemeinsam bewohnten Immobilie verbleiben kann.

Lebzeitiger Nießbrauch unter Bedingungen

Eine Möglichkeit besteht darin dem Nichteigentümer einen auf den Tod des Eigentümers aufschiebend bedingten Nießbrauch (bei Fremdnutzungsoption) oder ein entsprechendes Wohnungsrecht (bei reiner Eigennutzungsmöglichkeit) bereits zu Lebzeiten einzuräumen und in das Grundbuch einzutragen. Um dem Fall einer lebzeitigen Auflösung der Lebenspartnerschaft eine Löschung des Rechts gewährleisten zu können, sollte dieses zusätzlich auflösend bedingt auf die „Beendigung der Lebensgemeinschaft“ vereinbart werden.

Doppelte Bedingungen stehen bei ausreichender Bestimmtheit einer Eintragung nicht entgegen

Inwiefern ein solches, doppelt bedingtes Nutzungsrecht eines Lebenspartners in das Grundbuch eingetragen werden kann, war in der Rechtsprechung lange umstritten. Nunmehr hat das OLG Brandenburg in einer aktuellen Entscheidung (Beschl. v. 10.11.2022, Az. 5 W 110/21) unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung die Eintragungsfähigkeit eines solchen Nießbrauchrechts bejaht. Das Recht müsse lediglich in seinem Entstehens- wie in seinem Erlöschenstatbestand so genau bezeichnet werden, dass seine Existenz – im Streitfall gegebenenfalls durch das Prozessgericht – eindeutig feststellbar sei. Das Recht müsse aufgrund objektiver Umstände bestimmbar und für einen Dritten erkennbar und verständlich sein. Der in der Urkunde verwendete Begriff der „eheähnlichen Gemeinschaft“ sei hinreichend bestimmt. Das Gericht versteht darunter eine Lebensgemeinschaft zwischen Mann und Frau, die auf Dauer angelegt ist, daneben keine andere Lebensgemeinschaft gleicher Art zulässt und sich durch innere Bindungen auszeichnet, die ein gegenseitiges Einstehen der Partner füreinander begründen, also über die Beziehungen einer reinen Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgehen. Da die Beteiligten in der Bestellungsurkunde auch genau definiert hatten, dass die Lebensgemeinschaft beendet sei, wenn die Voraussetzungen des § 1567 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegen, könne der Beendigungstatbestand anhand von Indizien ermittelt werden. Ein Nachweis des Bedingungseintritts in öffentlicher Form (§ 29 GBO) sei dagegen nicht erforderlich.

Fazit

Für die notarielle Praxis stärkt die Entscheidung die Gestaltungsfreiheit der Beteiligten. Jedoch sollte nicht verkannt werden, dass bei einer Trennung eine Löschung des Rechts, mangels Nachweismöglichkeit des Eintritts der auflösenden Bedingung durch öffentliche Urkunde, nur durch Berichtigungsbewilligung des Ex-Partners erfolgen kann. Vor diesem Hintergrund sollte der Notar mit den Beteiligten auch Alternativen erwägen. In Betracht kommen die Erteilung einer Vorab-Löschungsbewilligung unter entsprechender Treuhandauflage an den Notar oder eine sog. Nießbrauchsvermächtnis, das erst nach dem Tod des Eigentümers zu einer Eintragung des Rechts für den Lebenspartner führt.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

7 Dez, 2023

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