Rechtsfragen beim Immobilienerwerb durch nichtverheiratete Personen

Erwerben nicht miteinander verheiratete Käufer eine Immobilie, so ergeben sich dabei im Vergleich zu Ehepaaren regelmäßig besondere, oftmals nicht vorhersehbare rechtliche Fragestellungen. Um davon nicht überrascht zu werden und ggf. rechtzeitig Vorsorge treffen zu können, bedarf diese Käufergruppe qualifizierte Beratung im Vorfeld der Beurkundung.

Was sind die größten Knackpunkte, die beachtet werden müssen?

  1. Nicht verheiratete Käufer haben nur einen schenkungsteuerlichen Freibetrag in Höhe von 20.000 €. Erfolgt der Erwerb zu hälftigen Eigentum und erbringen die Käufer beim Kauf unterschiedliche Eigenkapitalbeträge oder später überproportionale Tilgungsleistungen, kann schnell Schenkungsteuer zu einem Satz von 30 % entstehen.
  2. Da bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, kein gesetzlicher Ausgleichsmechanismus besteht, sollte diese Käufergruppe darüber nachdenken, vertragliche Vorsorge für den Trennungsfall zu treffen. In einem Lebenspartnerschaftsvertrag können etwa Regelungen über die Nutzung der Immobilie im Trennungsfall und etwaige wechselseitige Ankaufsrechte vorgesehen werden.
  3. Anders als Ehegatten haben Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft weder ein gesetzliches Erbrecht noch die Möglichkeit, wirksam ein gemeinschaftliches eigenhändiges Testament zu errichten. Es bedarf daher einer letztwilligen Verfügung in der Form eines Erbvertrags, um den Überlebenden Partner abzusichern, insbesondere um zu gewährleisten, dass dieser nach dem Tode des Erstversterbenden dessen Anteil an der gemeinsam erworbenen Immobilie erhält.
  4. Wird einer der nicht verheirateten Erwerber aufgrund einer Krankheit oder eines Unfalls geschäftsunfähig, so besteht aufgrund der eintretenden Umstände häufig die Notwendigkeit, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen oder zumindest neu zu belasten. Da aber nicht gewährleistet ist, dass ein nichtehelicher Lebenspartner vom Betreuungsgericht zum gesetzlichen Betreuer bestellt wird, wäre ein Handeln des gesunden Lebenspartners nur dann möglich, wenn rechtzeitig eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht errichtet wurde.

Für die Lösung der vorgenannten Problemfelder gibt es verschiedene vertragliche Alternativen (z.B. der Erwerb der Immobilie in Gesellschaft bürgerlichen Rechts), die der Notar mit den Kaufinteressenten idealerweise vor dem Beurkundungstermin erörtern sollte. Daher hat das Notariat zu den Rechtsfragen beim Immobilienerwerb durch nichtverheiratete Personen ein Merkblatt entworfen, dass auf Nachfrage gerne zur Verfügung gestellt wird. Dieses ermöglicht einen ersten Überblick über die Regelungsnotwendigkeiten und die Möglichkeiten der Umsetzung.

Haben Sie Interesse an der Zusendung des Merkblatts als pdf oder gibt es von Ihrer Seite zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

2 Aug, 2021

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