Anspruch auf Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum

In unserem Newsblog haben wir bereits an anderer Stelle die Problematik behandelt, ob einem Eigentümer, der seine ihm als Teileigentum zugewiesene Einheit zu Wohnzwecken nutzt oder umgekehrt, eine ihm als Wohnungseigentum zugewiesene Einheit zu anderen Zwecken, diese Nutzung durch den Verband der Wohnungseigentümer untersagt werden kann. Maßgeblich ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dabei, ob die zweckwidrige Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise mehr stört, als die vorgesehene Nutzung.

Änderung der Zweckbestimmung empfohlen

Aufgrund der sich hieraus ergebenden Rechtsunsicherheit, empfehlen Notare oder sonstige Berater in Zweifelsfällen im Vorfeld einer Veräußerung des Teileigentums, die Zweckbestimmung der Einheit in der Gemeinschaftsordnung von einem Teil- in ein Wohnungseigentum zu ändern. Voraussetzung hierfür ist eine notariell beurkundete Änderung der Gemeinschaftsordnung, an der nach allgemeiner Ansicht grundsätzlich sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer mitwirken müssen. Was passiert allerdings, wenn einer der Wohnungs- und Teileigentümer sich weigert, an der Änderung der Zweckbestimmung mitzuwirken?

Wertsteigerung begründet keinen Anspruch auf Mitwirkung gegen Miteigentümer

Dieser Rechtsfrage musste kürzlich das LG Frankfurt (Urt. v. 22.6.2023, Az. 2-13 S 72/22) nachgehen. Die Klägerinnen hatten nach dem Kauf zweier Eigentumswohnungen, dieselben unter Ausnutzung einer Öffnungsklauselbefugnis zunächst von Wohnungs- in Teileigentum umgewandelt.  Nach Auslaufen der gewerblichen Vermietung wollten sie dann die Einheiten vor dem Verkauf wieder in Wohnungseigentum zurückführen, da laut Maklerbewertung auf diese Weise ein um 160.000 EUR erhöhter Kaufpreis erzielt werden könne. Bis auf den Beklagten stimmen alle Wohnungseigentümer der erforderlichen Änderung der Teilungserklärung zu.

Das Gericht lehnte einen Anspruch der Klägerinnen auf Mitwirkung an der Umwandlung aus § 10 Abs. 2 WEG ab. Danach kann jeder Wohnungseigentümer „eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.“ Dies sei beispielsweise dann der Fall, wenn wegen der Zweckbestimmung ein Sondereigentum nicht mehr genutzt werden könne oder eine Vermietung einer Teileigentumseinheit aus besonderen Umständen ausschiede. Allein die Realisierung eines deutlich geringen Verkaufspreises falle jedoch in die dem jeweiligen Eigentümer zugewiesene Risikosphäre und führe im Ergebnis nicht dazu, dass eine wirtschaftlich sinnvolle Verwertung praktisch nicht mehr möglich sei.

Fazit

Wie der aktuelle Fall zeigt, ist die zutreffende Zweckbestimmung in der Teilungserklärung ein den Verkaufspreis maßgeblich beeinflussender Faktor. Dies sollte auch Erwerbern bewusst sein, die unabhängig von einer Nutzungsbefugnis als Wohnung, immer auch den späteren Wiederverkauf im Blick haben sollten.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

16 Jan, 2024

Weitere Themen

Immobilienrecht
Berechtigtes Interesse für Grundbucheinsicht

Berechtigtes Interesse für Grundbucheinsicht

Ein berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme in das Grundbuch kann sich aus unterschiedlichen Umständen ergeben, sodass jeder Einzelfall sehr sorgfältig zu prüfen ist. Nicht ausreichend sind jedenfalls wirtschaftliche Interessen an einem Grundstück, wenn noch kein Kontakt zu dem Eigentümer besteht und die Grundbucheinsicht nur der Ausforschung der Eigentumsverhältnisse dient.

Mehr

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Notare
Sittliche Rechtfertigung einer Volljährigenadoption bei intakten Beziehung zu den leiblichen Eltern

Sittliche Rechtfertigung einer Volljährigenadoption bei intakten Beziehung zu den leiblichen Eltern

Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Volljährigenadoption ist, dass die Annahme sittlich gerechtfertigt ist; dies ist insbesondere anzunehmen, wenn zwischen dem Annehmenden und dem Anzunehmenden ein Eltern-Kind-Verhältnis entstanden ist (§ 1767 Abs. 1 BGB). Das Familiengericht kann am Bestehen eines Eltern-Kind-Verhältnisses zwischen den Annehmenden und dem volljährigen Anzunehmenden zweifeln, wenn der Anzunehmende eine intakte Beziehung zu seinen eigenen leiblichen Eltern bzw. zu seiner eigenen Familie unterhält.

Mehr

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Wirksames Testament bei Errichtung auf einem Notizzettel einer Brauerei

Wirksames Testament bei Errichtung auf einem Notizzettel einer Brauerei

Bei untypischen Testamentsformen sind grundsätzlich an den Nachweis des Testierwillens strengere Anforderungen zu stellen. Das OLG Oldenburg hat ein Testament, das auf einem Notizzettel einer Brauerei, auf dem in der Regel gastronomische Bestellungen notiert werden, errichtet worden war, gleichwohl für wirksam erachtet.

Mehr

Steuerrecht
BFH schränkt Ausnahme von Spekulationsteuer wegen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ein

BFH schränkt Ausnahme von Spekulationsteuer wegen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ein

Ausgenommen von einer Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Der BFH schränkt nun mit zwei praxisrelevanten Urteilen den Anwendungsbereich der Ausnahmevorschrift des  § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ein.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Brücker und Klühs Notare
Zuwendung eines Immobiliennießbrauchs an Kinder ist keine missbräuchliche Gestaltung

Zuwendung eines Immobiliennießbrauchs an Kinder ist keine missbräuchliche Gestaltung

Um die gegenüber den Kindern ohnehin bestehenden Barunterhaltspflicht nachzukommen sowie Steuerfreibeträge der Kinder und das steuerliche Progressionsgefälle zu den Eltern auszunutzten, kann an vermieteten Immobilien ein Immobiliennießbrauch zugunsten der Kinder begründet werden. Diese Gestaltung ist nach dem BFH dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Nutzungsberechtigten im Außenverhältnis als Vermieter in Erscheinung treten.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Genehmigung des Familien-, Betreuungs- oder Nachlassgerichts der aufgrund Finanzierungsvollmacht bestellten Grundschuld

Genehmigung des Familien-, Betreuungs- oder Nachlassgerichts der aufgrund Finanzierungsvollmacht bestellten Grundschuld

Die meisten Grundbuchämter in Deutschland verlangen für die Eintragung von Grundpfandrechten auf der Grundlage einer in einem genehmigungsbedürftigen Kaufvertrag enthaltenen Belastungsvollmacht eine eigenständige gerichtliche Genehmigung. Nunmehr hat sich das OLG Düsseldorf gegen diese Meinung gestellt und entschieden, dass die Bestellung einer Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung dann nicht dem Erfordernis einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung unterfällt, wenn die Grundschuld vom Grundstückskäufer in Ausübung einer ihm im notariellen Grundstückskaufvertrag erteilten, konkret umgrenzten Belastungsvollmacht bestellt worden ist.

Mehr

Unternehmensrecht
Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Gemäß § 18 Absatz 2 HGB darf die Firma eines Handelsgewerbes keine Angaben enthalten, die geeignet sind, über geschäftliche Verhältnisse, die für Rechtsverkehr wesentlich sind, irrezuführen. Nach dem OLG Düsseldorf verleitet alleine die Verwendung des Zusatzes „Institut“ in einer Firma einer GmbH die angesprochenen Verkehrskreise nicht mehr automatisch zu der Vorstellung, es handele sich um eine öffentliche oder unter öffentlicher Aufsicht oder Förderung stehende, der Allgemeinheit und der Wissenschaft dienende Einrichtung mit wissenschaftlichem Personal.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Sind verkaufte Wohnflächen zumindest teilweise nicht baurechtlich als Wohnraum genehmigt, kann der Käufer nur dann gegen den Verkäufer vorgehen, wenn dieser diesen Umstand arglistig verschwiegen hat oder insofern eine vertragliche Beschaffenheit oder Garantie vereinbart wurde. Die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag führt dabei nicht automatisch zu einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung, da lediglich der rein tatsächliche Zustand der Räumlichkeiten beschrieben und gerade keine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernommen werden soll.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Heutzutage wird die anteilige Instandhaltungsrücklage nur noch selten in Wohnungseigentumskaufverträge aufgenommen. Das OLG Koblenz musste nun entscheiden, dass wenn ein entsprechender Geldbetrag im Vertrag genannt wird, dies in der Regel keine zugesicherte Beschaffenheit darstellt, für deren Richtigkeit der Verkäufer haften möchte.

Mehr

Unternehmensrecht
Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Eine Übernahme der Gründungskosten durch die neu gegründete GmbH ist nur bei hinreichender Satzungsgrundlage zulässig. Neuerdings verlangen Obergerichte hierfür nicht nur die namentliche Nennung der Kostenpositionen sowie einen geschätzten Gesamthöchstbetrag, sondern zusätzlich die Bezifferung der einzelnen Kostenpositionen. Hieraus ergeben sich schwerwiegende Probleme für die Registerpraxis.

Mehr