In unserem Newsblog haben wir bereits an anderer Stelle die Problematik behandelt, ob einem Eigentümer, der seine ihm als Teileigentum zugewiesene Einheit zu Wohnzwecken nutzt oder umgekehrt, eine ihm als Wohnungseigentum zugewiesene Einheit zu anderen Zwecken, diese Nutzung durch den Verband der Wohnungseigentümer untersagt werden kann. Maßgeblich ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dabei, ob die zweckwidrige Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise mehr stört, als die vorgesehene Nutzung.
Änderung der Zweckbestimmung empfohlen
Aufgrund der sich hieraus ergebenden Rechtsunsicherheit, empfehlen Notare oder sonstige Berater in Zweifelsfällen im Vorfeld einer Veräußerung des Teileigentums, die Zweckbestimmung der Einheit in der Gemeinschaftsordnung von einem Teil- in ein Wohnungseigentum zu ändern. Voraussetzung hierfür ist eine notariell beurkundete Änderung der Gemeinschaftsordnung, an der nach allgemeiner Ansicht grundsätzlich sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer mitwirken müssen. Was passiert allerdings, wenn einer der Wohnungs- und Teileigentümer sich weigert, an der Änderung der Zweckbestimmung mitzuwirken?
Wertsteigerung begründet keinen Anspruch auf Mitwirkung gegen Miteigentümer
Dieser Rechtsfrage musste kürzlich das LG Frankfurt (Urt. v. 22.6.2023, Az. 2-13 S 72/22) nachgehen. Die Klägerinnen hatten nach dem Kauf zweier Eigentumswohnungen, dieselben unter Ausnutzung einer Öffnungsklauselbefugnis zunächst von Wohnungs- in Teileigentum umgewandelt. Nach Auslaufen der gewerblichen Vermietung wollten sie dann die Einheiten vor dem Verkauf wieder in Wohnungseigentum zurückführen, da laut Maklerbewertung auf diese Weise ein um 160.000 EUR erhöhter Kaufpreis erzielt werden könne. Bis auf den Beklagten stimmen alle Wohnungseigentümer der erforderlichen Änderung der Teilungserklärung zu.
Das Gericht lehnte einen Anspruch der Klägerinnen auf Mitwirkung an der Umwandlung aus § 10 Abs. 2 WEG ab. Danach kann jeder Wohnungseigentümer „eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.“ Dies sei beispielsweise dann der Fall, wenn wegen der Zweckbestimmung ein Sondereigentum nicht mehr genutzt werden könne oder eine Vermietung einer Teileigentumseinheit aus besonderen Umständen ausschiede. Allein die Realisierung eines deutlich geringen Verkaufspreises falle jedoch in die dem jeweiligen Eigentümer zugewiesene Risikosphäre und führe im Ergebnis nicht dazu, dass eine wirtschaftlich sinnvolle Verwertung praktisch nicht mehr möglich sei.
Fazit
Wie der aktuelle Fall zeigt, ist die zutreffende Zweckbestimmung in der Teilungserklärung ein den Verkaufspreis maßgeblich beeinflussender Faktor. Dies sollte auch Erwerbern bewusst sein, die unabhängig von einer Nutzungsbefugnis als Wohnung, immer auch den späteren Wiederverkauf im Blick haben sollten.
Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.
