Nutzung von Teileigentumseinheiten als Wohnung – BGH Update

In unserem Newsblog haben wir bereits an anderer Stelle die Problematik behandelt, ob einem Eigentümer, der seine ihm als Teileigentum zugewiesene Einheit zu Wohnzwecken nutzt oder umgekehrt eine ihm als Wohnungseigentum zugewiesene Einheit zu anderen Zwecken, diese Nutzung durch den Verband der Wohnungseigentümer untersagt werden kann. Maßgeblich ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ob die zweckwidrige Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise mehr stört als die vorgesehene Nutzung.

Der BGH hatte im Jahr 2021 (Urt. v. 16.7.2021, Az. V ZR 284/19) hierzu erfreulicherweise festgehalten, dass die Wohnnutzung im Vergleich zu einer gewerblichen Nutzung bei typisierender Betrachtung nicht regelmäßig störender seiund es keinen allgemeinen Erfahrungssatz des Inhalts gebe, dass die Wohnnutzung die intensivste Form des Gebrauchs einer Sondereigentumseinheit sei.

Nunmehr hat der Senat in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 15.7.2022 – V ZR 127/21) aufgezeigt, dass es aber durchaus Fallkonstellationen gibt, in denen die Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben, dass der durch die Teilungserklärung vorgegebene professionelle Charakter einer Anlage erhalten bleibt. In dem entschiedenen Fall waren in den beiden Baukörpern der Anlage ausschließlich Teileigentumseinheiten und nur im Dachgeschoss Wohnungen vorgesehen. Für die Bundesrichter führt die bestehende räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe dazu, dass die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit in dem der gewerblichen Nutzung vorbehaltenen Gebäudeteil bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr stört, als die vorgesehene Nutzung. Die übrigen Eigentümer hätten ein schützenswertes Interesse, dass die vorgegebene räumliche Trennung erhalten bleibt, um etwaige Nutzungskonflikte von vornherein zu vermeiden.

Fazit

Eine nicht mit der Teilungserklärung übereinstimmende Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung sollte bereits im Vorfeld eines Kaufvertragsschlusses mit dem beurkundenden Notar besprochen werden. In Zweifelsfällen bietet es sich  – trotz der in der Praxis komplizierten Umsetzung – an, die Zweckbestimmung der Einheit von einem Teil- in ein Wohnungseigentum zu ändern.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

15 Nov, 2022

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