Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Werden unsanierte Altbauimmobilien veräußert, so enthalten notarielle Grundstückskaufverträge fast immer einen umfassenden Ausschluss der Sachmängelgewährleistung. Als Beschaffenheit gilt der Zustand des Objekts als vereinbart, den der Käufer besichtigt hat. Oftmals wird diese Regelung von einer sog. „Arglistprobe“ begleitet, wonach der Verkäufer keine Umstände verschwiegen hat, auf die der Käufer in Anbetracht der Umstände einen Hinweis erwarten durfte.

Erwartungshorizont des Käufers entscheidend

Dieser berechtigte Erwartungshorizont eines Käufers wird beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie von verschiedenen Faktoren bestimmt. Ein wichtiger Umstand ist dabei zweifellos das Baujahr des Kaufobjektes und der damit einhergehende Baustandard aus der betreffenden Zeit. Das zeigt sich insbesondere auch bei einer bestehenden Feuchtigkeitsproblematik des Hauses, speziell im Bereich des Kellergeschosses. Derartige Fälle und die zu beurteilende Arglist des Verkäufers beschäftigen Gerichte regelmäßig. Kürzlich hat das OLG Schleswig (Hinweisbeschluss vom 22.2.2023, Az. 7 U 199/22) hierzu interessante Ausführungen gemacht. Die Kläger erwarben ein Objekt mit einem 1954 errichteten Einfamilienhaus, dass der Beklagte im Verkaufsjahr von seiner Mutter geerbt hatte. Bei den Besichtigungen hatte ein mit den Klägern befreundeter Makler bereits die Feuchtigkeit der Kellerwände untersucht. Später beanstandeten die Kläger gegenüber dem Beklagten Durchfeuchtungserscheinungen an den Kelleraußenwänden.

Keine Hinweispflicht auf Feuchtigkeitsproblematik an der Kelleraußenwand

Das Gericht verneinte eine Hinweispflicht des Verkäufers bereits mit dem Argument, dass es bei einem unsanierten Haus aus den 1950er Jahren bereits an einem Mangel fehle, wenn Kelleraußenwände wegen fehlender Abdichtung durchfeuchtet sind. Bei Gebäuden dieses Baujahres gehörten Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik. Somit könne der Käufer eine solche, ohne gegenteilige Aussagen des Verkäufers (z.B. in einem Exposé etc.) auch nicht erwarten. Gegen eine solche Erwartung spreche auch der Umstand, dass die Kläger die Feuchtigkeit der Kellerwände anlässlich der Besichtigung selbst untersucht hätten. Somit habe den Beklagten, auch unter der hypothetischen Annahme, er habe von der Feuchtigkeitsproblematik gewusst, keine Pflicht getroffen, die Kläger hierüber aufzuklären.

Fazit

Gerade beim Erwerb von Altbauimmobilien sollte nicht zuletzt der Notar unerfahrene Käufer vor überzogenen Erwartungen an eine etwaige Hinweispflicht des Verkäufers schützen. Bereits im Vertragsentwurf sollte der deutliche Hinweis enthalten sein, dass der Käufer aufgrund des im Vertrag enthaltenen Ausschlusses der Sachmängelgewährleistung in der Regel selbst für die Behebung von Mängeln verantwortlich ist. Im Zweifel sollte daher ein Sachverständiger lieber im Vorfeld der Beurkundung und nicht erst im Nachhinein eingeschaltet werden.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

24 Nov, 2023

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