Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Werden unsanierte Altbauimmobilien veräußert, so enthalten notarielle Grundstückskaufverträge fast immer einen umfassenden Ausschluss der Sachmängelgewährleistung. Als Beschaffenheit gilt der Zustand des Objekts als vereinbart, den der Käufer besichtigt hat. Oftmals wird diese Regelung von einer sog. „Arglistprobe“ begleitet, wonach der Verkäufer keine Umstände verschwiegen hat, auf die der Käufer in Anbetracht der Umstände einen Hinweis erwarten durfte.

Erwartungshorizont des Käufers entscheidend

Dieser berechtigte Erwartungshorizont eines Käufers wird beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie von verschiedenen Faktoren bestimmt. Ein wichtiger Umstand ist dabei zweifellos das Baujahr des Kaufobjektes und der damit einhergehende Baustandard aus der betreffenden Zeit. Das zeigt sich insbesondere auch bei einer bestehenden Feuchtigkeitsproblematik des Hauses, speziell im Bereich des Kellergeschosses. Derartige Fälle und die zu beurteilende Arglist des Verkäufers beschäftigen Gerichte regelmäßig. Kürzlich hat das OLG Schleswig (Hinweisbeschluss vom 22.2.2023, Az. 7 U 199/22) hierzu interessante Ausführungen gemacht. Die Kläger erwarben ein Objekt mit einem 1954 errichteten Einfamilienhaus, dass der Beklagte im Verkaufsjahr von seiner Mutter geerbt hatte. Bei den Besichtigungen hatte ein mit den Klägern befreundeter Makler bereits die Feuchtigkeit der Kellerwände untersucht. Später beanstandeten die Kläger gegenüber dem Beklagten Durchfeuchtungserscheinungen an den Kelleraußenwänden.

Keine Hinweispflicht auf Feuchtigkeitsproblematik an der Kelleraußenwand

Das Gericht verneinte eine Hinweispflicht des Verkäufers bereits mit dem Argument, dass es bei einem unsanierten Haus aus den 1950er Jahren bereits an einem Mangel fehle, wenn Kelleraußenwände wegen fehlender Abdichtung durchfeuchtet sind. Bei Gebäuden dieses Baujahres gehörten Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik. Somit könne der Käufer eine solche, ohne gegenteilige Aussagen des Verkäufers (z.B. in einem Exposé etc.) auch nicht erwarten. Gegen eine solche Erwartung spreche auch der Umstand, dass die Kläger die Feuchtigkeit der Kellerwände anlässlich der Besichtigung selbst untersucht hätten. Somit habe den Beklagten, auch unter der hypothetischen Annahme, er habe von der Feuchtigkeitsproblematik gewusst, keine Pflicht getroffen, die Kläger hierüber aufzuklären.

Fazit

Gerade beim Erwerb von Altbauimmobilien sollte nicht zuletzt der Notar unerfahrene Käufer vor überzogenen Erwartungen an eine etwaige Hinweispflicht des Verkäufers schützen. Bereits im Vertragsentwurf sollte der deutliche Hinweis enthalten sein, dass der Käufer aufgrund des im Vertrag enthaltenen Ausschlusses der Sachmängelgewährleistung in der Regel selbst für die Behebung von Mängeln verantwortlich ist. Im Zweifel sollte daher ein Sachverständiger lieber im Vorfeld der Beurkundung und nicht erst im Nachhinein eingeschaltet werden.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

24 Nov, 2023

Weitere Themen

Unternehmensrecht
Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Gemäß § 18 Absatz 2 HGB darf die Firma eines Handelsgewerbes keine Angaben enthalten, die geeignet sind, über geschäftliche Verhältnisse, die für Rechtsverkehr wesentlich sind, irrezuführen. Nach dem OLG Düsseldorf verleitet alleine die Verwendung des Zusatzes „Institut“ in einer Firma einer GmbH die angesprochenen Verkehrskreise nicht mehr automatisch zu der Vorstellung, es handele sich um eine öffentliche oder unter öffentlicher Aufsicht oder Förderung stehende, der Allgemeinheit und der Wissenschaft dienende Einrichtung mit wissenschaftlichem Personal.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Sind verkaufte Wohnflächen zumindest teilweise nicht baurechtlich als Wohnraum genehmigt, kann der Käufer nur dann gegen den Verkäufer vorgehen, wenn dieser diesen Umstand arglistig verschwiegen hat oder insofern eine vertragliche Beschaffenheit oder Garantie vereinbart wurde. Die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag führt dabei nicht automatisch zu einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung, da lediglich der rein tatsächliche Zustand der Räumlichkeiten beschrieben und gerade keine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernommen werden soll.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Heutzutage wird die anteilige Instandhaltungsrücklage nur noch selten in Wohnungseigentumskaufverträge aufgenommen. Das OLG Koblenz musste nun entscheiden, dass wenn ein entsprechender Geldbetrag im Vertrag genannt wird, dies in der Regel keine zugesicherte Beschaffenheit darstellt, für deren Richtigkeit der Verkäufer haften möchte.

Mehr

Unternehmensrecht
Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Eine Übernahme der Gründungskosten durch die neu gegründete GmbH ist nur bei hinreichender Satzungsgrundlage zulässig. Neuerdings verlangen Obergerichte hierfür nicht nur die namentliche Nennung der Kostenpositionen sowie einen geschätzten Gesamthöchstbetrag, sondern zusätzlich die Bezifferung der einzelnen Kostenpositionen. Hieraus ergeben sich schwerwiegende Probleme für die Registerpraxis.

Mehr

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Immobilienrecht
Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Wenn die gemeinsam bewohnte Immobilie im Alleineigentum eines Partners steht, besteht häufig der Wunsch, den jeweils anderen insbesondere für den Fall des Vorversterbens des Eigentümers grundbuchlich abzusichern. Der auf den Tod des Eigentümers aufschiebend bedingten Nießbrauch, sollte um im Fall einer lebzeitigen Auflösung der Lebenspartnerschaft eine Löschung des Rechts gewährleisten zu können, zusätzlich auflösend bedingt auf die „Beendigung der Lebensgemeinschaft“ vereinbart werden. Diese Möglichkeit ist nunmehr durch die Rechtsprechung auch grundbuchrechtlich abgesichert worden.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Jede Nichtfestsetzung oder Erstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG setzt allerdings voraus, dass der Erwerbsvorgang, der rückgängig gemacht werden soll, nach den §§ 18, 19 GrEStG fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt worden ist. Der BFH hat nun geurteilt, dass die verspätete Anzeige durch einen Notar durchaus eine fristgerechte Anzeige des Beteiligten darstellen kann, soweit die Anzeige an sich in allen Teilen vollständig ist.

Mehr

Unternehmensrecht
Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Der Geschäftsführer einer GmbH hat in der Anmeldung zu versichern, dass keine Umstände vorliegen, die seiner Bestellung nach § 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 und 3 sowie Satz 3 GmbHG entgegenstehen, und dass er über seine unbeschränkte Auskunftspflicht gegenüber dem Gericht belehrt worden ist (§ 8 Abs. 3 Satz 1 GmbHG). Angesichts der divergierenden oberlandesgerichtlichen Rechtsprechung hierzu, ist der notariellen Praxis dringend anzuraten, die Wiedergabe der im Gesetz genannten Ausschlussgründe sprachlich in die eigentliche Versicherung des Geschäftsführers zu integrieren.

Mehr

ImmobilienrechtUnternehmensrecht
Brücker und Klühs Notare
Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Am 1. Januar 2024 tritt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft. Die wichtigste Neuerung für Notare ist die Möglichkeit, die GbR in das eigens hierfür geschaffene Gesellschaftsregister eintragen zu lassen und sie damit zur „eGbR“ zu machen. Obwohl die Eintragung nicht verpflichtend ist, führen grundbuchrechtliche Vorgaben insbesondere für Immobililenhaltende GbR's dazu, dass eine Registrierung erforderlich werden wird. Ist eine Veräußerung von Grundbesitz um den Jahreswechsel herum geplant, besteht ggf. Handlungsbedarf, um Verzögerungen bei der Abwicklung zu vermeiden.

Mehr

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Notare
Notarkosten für einen Erbvertrag bei vorherigen Immobilienschenkung

Notarkosten für einen Erbvertrag bei vorherigen Immobilienschenkung

Für die Berechnung von Notargebühren ist es in der Regel unerheblich, welche Urkunde zeitlich zuerst unterschrieben wird. Soll jedoch eine Immobilienübertragung zusammen mit einem Testament oder Erbvertrag beurkundet werden, so stellt es den kostengünstigsten Weg dar, zunächst die Immobilienübertragungsurkunde zu beurkunden und erst danach die letztwillige Verfügung. Auf diese Weise ist bei der Abrechnung des Testaments oder Erbvertrags zu berücksichtigen, dass der Erwerber mit Unterschrift unter dem Schenkungsvertrag bereits ein Anspruch auf Eigentumsübertragung erworben hat.

Mehr