Auswirkungen des neuen Barzahlungsverbots bei Immobilientransaktionen

Im Zuge der infolge des Ukraine Krieges verhängten Finanzsanktionen, hat der Bundestag zur effektiven Durchsetzung von Sanktionen am 1.12.2022 das Zweite Sanktionsdurchsetzungsgesetz (SDG II) beschlossen. Kernstück ist das sog. Barzahlungsverbot bei Grundstücksgeschäften. Immobilien dürfen künftig weder bar noch mit Gold, Platin, Diamanten oder Kryptogeld bezahlt werden.

Anwendungsbereich des Barzahlungsverbots

Das Barzahlungsverbot gilt sowohl für direkte Kauf- oder Tauschgeschäfte betreffend inländische Immobilien (sog. Asset Deal), als auch für den Erwerb von Gesellschaftsanteilen, soweit die Zielgesellschaft Immobilien besitzt. Zeitlich sind alle Rechtsgeschäfte umfasst, die nach dem 01.04.2023 abgeschlossen werden. Insofern hat das Verbot auch Relevanz für diejenigen Transaktionen, die zwar vor dem Stichtag beurkundet worden sind, aber aufgrund einer ausstehenden Genehmigung erst danach wirksam werden.

Inhalt des Verbots

Ist das betreffende Rechtsgeschäft von dem Verbot umfasst, kann die geschuldete Gegenleistung nicht mit Bargeld, Kryptowährungen oder bestimmten Rohstoffen erbracht werden (§ 16a Abs. 1 S. 1 GwG). Derartige Leistungen haben keine Erfüllungswirkung. Sie machen das Rechtsgeschäft aber nicht unwirksam.

Nachweis- und Kontrollpflichten der Notare

Abgesichert wird das Barzahlungsverbot bei Asset Deals durch umfassende Nachweis-, Kontroll- und Meldepflichten des den Vertrag vollziehenden Notars (§ 16a Abs. 2-5 GwG). Die Beteiligten haben gegenüber dem Notar nachzuweisen, dass sie die Gegenleistung mittels Banküberweisung erbracht haben. Als Nachweis kommen Bankbestätigungen sowie elektronische Kontoauszüge in Betracht (§ 16a Abs. 2 S. 1,2 GwG) und zwar entweder von der Käufer- oder der Verkäuferseite. Werden Kaufpreisteilzahlungen vertragsgemäß an Dritte (abzulösende Bank, Drittnotar etc.) geleistet, bedarf es auch insoweit eines Zahlungsnachweises. Ausnahmen gelten für Kaufpreiszahlungen, die eine Summe von 10.000 € nicht übersteigen oder über ein Notaranderkonto abgewickelt werden (§ 16 Abs. 5 GwG). Werden Kaufpreiszahlungen erst nach Eigentumsumschreibung fällig, so beschränken sich die Kontrollpflichten des Notars auf diejenigen Zahlungspflichten, die innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr nach Einreichung des Eintragungsantrags fällig werden (§ 16a Abs. 4).

Der Notar hat die Nachweise sodann im Sinne einer Plausibilitätskontrolle auf Schlüssigkeit zu überprüfen, zu dokumentieren und fünf Jahre zu verwahren. Erst wenn diese Schlüssigkeitsprüfung erfolgreich abgeschlossen ist, darf er prinzipiell den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt einreichen (§ 16a Abs. 3 Nr. 1a GwG).

Meldepflichten der Notare

Wird auch nach Ablauf einer angemessenen Frist nach Kaufpreisfälligkeit dem Notar kein schlüssiger Zahlungsnachweis vorgelegt, hat der Notar die Beteiligten erneut zur Beweisvorlage aufzufordern. Kommen die Beteiligten dieser Aufforderung nicht innerhalb angemessener Frist nach, so ist der Notar verpflichtet, diesen Sachverhalt der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen („FIU“) zu melden. Hat die FIU die Eigentumsumschreibung nicht innerhalb von 5 Werktagen ab der Meldung untersagt, darf der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung auch ohne entsprechenden Zahlungsnachweis einreichen (§ 16a Abs. 3 Nr. 1 b und Nr. 3 GwG). 

Fazit

Die Ordnungsvorschriften zum Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften stellen die Beteiligten und den Notar vor neue Herausforderungen. Obwohl die Kaufpreiszahlung fast ausschließlich mittels Banküberweisung erfolgt, werden neben den Notaren auch sämtliche involvierte Berufsgruppen wie Makler, Finanzierungsberater, Banken zukünftig darauf hinzuwirken haben, dass die Beteiligten dem Notar rechtzeitig die erforderlichen plausiblen Zahlungsnachweise einreichen, um weiterhin eine störungs- und verzögerungsfreie Vertragsabwicklung zu gewährleisten.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

23 Mrz, 2023

Weitere Themen

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Immobilienrecht
Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Wenn die gemeinsam bewohnte Immobilie im Alleineigentum eines Partners steht, besteht häufig der Wunsch, den jeweils anderen insbesondere für den Fall des Vorversterbens des Eigentümers grundbuchlich abzusichern. Der auf den Tod des Eigentümers aufschiebend bedingten Nießbrauch, sollte um im Fall einer lebzeitigen Auflösung der Lebenspartnerschaft eine Löschung des Rechts gewährleisten zu können, zusätzlich auflösend bedingt auf die „Beendigung der Lebensgemeinschaft“ vereinbart werden. Diese Möglichkeit ist nunmehr durch die Rechtsprechung auch grundbuchrechtlich abgesichert worden.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Jede Nichtfestsetzung oder Erstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG setzt allerdings voraus, dass der Erwerbsvorgang, der rückgängig gemacht werden soll, nach den §§ 18, 19 GrEStG fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt worden ist. Der BFH hat nun geurteilt, dass die verspätete Anzeige durch einen Notar durchaus eine fristgerechte Anzeige des Beteiligten darstellen kann, soweit die Anzeige an sich in allen Teilen vollständig ist.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Welche Umstände muss ein Verkäufer einer gebrauchten Immobilie dem Käufer ungefragt offenbaren? Der berechtigte Erwartungshorizont eines Käufers wird beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie von verschiedenen Faktoren, unter anderem dem Baujahr des Kaufobjektes bestimmt. Bei vorliegen einer Feuchtigkeitsproblematik, speziell im Bereich des Kellergeschosses, kann das nach der Rechtsprechung bei älteren Immobilien im Einzelfall dazu führen, dass den Verkäufer diesbezüglich keine Aufklärungspflicht trifft.

Mehr

Unternehmensrecht
Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Der Geschäftsführer einer GmbH hat in der Anmeldung zu versichern, dass keine Umstände vorliegen, die seiner Bestellung nach § 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 und 3 sowie Satz 3 GmbHG entgegenstehen, und dass er über seine unbeschränkte Auskunftspflicht gegenüber dem Gericht belehrt worden ist (§ 8 Abs. 3 Satz 1 GmbHG). Angesichts der divergierenden oberlandesgerichtlichen Rechtsprechung hierzu, ist der notariellen Praxis dringend anzuraten, die Wiedergabe der im Gesetz genannten Ausschlussgründe sprachlich in die eigentliche Versicherung des Geschäftsführers zu integrieren.

Mehr

ImmobilienrechtUnternehmensrecht
Brücker und Klühs Notare
Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Am 1. Januar 2024 tritt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft. Die wichtigste Neuerung für Notare ist die Möglichkeit, die GbR in das eigens hierfür geschaffene Gesellschaftsregister eintragen zu lassen und sie damit zur „eGbR“ zu machen. Obwohl die Eintragung nicht verpflichtend ist, führen grundbuchrechtliche Vorgaben insbesondere für Immobililenhaltende GbR's dazu, dass eine Registrierung erforderlich werden wird. Ist eine Veräußerung von Grundbesitz um den Jahreswechsel herum geplant, besteht ggf. Handlungsbedarf, um Verzögerungen bei der Abwicklung zu vermeiden.

Mehr

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Notare
Notarkosten für einen Erbvertrag bei vorherigen Immobilienschenkung

Notarkosten für einen Erbvertrag bei vorherigen Immobilienschenkung

Für die Berechnung von Notargebühren ist es in der Regel unerheblich, welche Urkunde zeitlich zuerst unterschrieben wird. Soll jedoch eine Immobilienübertragung zusammen mit einem Testament oder Erbvertrag beurkundet werden, so stellt es den kostengünstigsten Weg dar, zunächst die Immobilienübertragungsurkunde zu beurkunden und erst danach die letztwillige Verfügung. Auf diese Weise ist bei der Abrechnung des Testaments oder Erbvertrags zu berücksichtigen, dass der Erwerber mit Unterschrift unter dem Schenkungsvertrag bereits ein Anspruch auf Eigentumsübertragung erworben hat.

Mehr

Immobilienrecht
Haftung für fehlerhafte Grenzzeichnung im Maklerexposé

Haftung für fehlerhafte Grenzzeichnung im Maklerexposé

Eine farbliche Hervorhebung einer Grundstücksgrenze in einer Flurkarte kann zu einer Haftung des Maklers führen, wenn diese fehlerhaft ist oder die Linienführung so breit gerät, dass andere in der Flurkarte enthaltenen Grundstücksgegebenheiten verdeckt werden. Es gilt daher die Empfehlung, farbliche Kennzeichnungen in vertragsrelevanten Plänen niemals eigenverantwortlich vorzunehmen, sondern dies den Beteiligten selbst zu überlassen.

Mehr

Immobilienrecht
Überleitung einer Maklercourtageverpflichtung auf den vorkaufsberechtigten Mieter

Überleitung einer Maklercourtageverpflichtung auf den vorkaufsberechtigten Mieter

Die Ausübung eines Mietervorkaufsrecht ist für einen Ersterwerber immer ärgerlich. Um diesen zumindest vor finanziellem Schaden zu bewahren, sollte vertraglich bei drohender Ausübung eines Mietervorkaufsrechts, statt der sonst üblichen deklaratorischen, eine konstitutive Maklerklausel in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Nur so kann der Courtageanspruch des Maklers nach Vorkaufsrechtsausübung vom Ersterwerber auf den Mieter übergeleitet werden.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Missglückter AfA Step-Up bei Schenkung des Kaufpreises

Missglückter AfA Step-Up bei Schenkung des Kaufpreises

Bei einem Afa-Step-up kaufen die Kinder eine bereits vollständig abgeschriebene Immobilie der Eltern zum heutigen Wert und ihnen steht dann zukünftig durch die erhöhten Anschaffungskosten ein größeres Abschreibungsvolumen zur Verfügung. Gleichzeitig werden Schenkungsfreibeträge geschont. Der Gestaltungsspielraum wird allerdings überschritten, wenn der vereinbarungemäß bar zu zahlende Kaufpreisteil unmittelbar an die Kinder geschenkt wird.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Notarhaftung bei fehlender Belehrung über ungültige Abnahmeklausel im Bauträgervertrag

Notarhaftung bei fehlender Belehrung über ungültige Abnahmeklausel im Bauträgervertrag

Bei einem Bauträgerkaufvertrag gehört zu den Pflichten des Notars, die vom Bauträger regelmäßig verwendeten Klauseln, auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen. Unterlässt er es, den Bauträger über das Risiko einer rechtlich problematischen Abnahmeregelung zum Gemeinschaftseigentum aufzuklären, haftet er diesem für die mit der unwirksamen Abnahme verbundenen Schäden.

Mehr