Begründung von Eigenbedarf durch Übertragung von Immobilienanteilen ist rechtsmissbräuchlich

Der Wohnungsmangel in deutschen Großstädten führt zu immer ausgefalleneren rechtlichen Konstruktionen, um Mieter aus ihren Wohnungen kündigen zu können. Mit einem Sachverhalt aus dieser Kategorie hatte sich nun kürzlich auch der BGH Beschluss vom 30.03.2021, Az. VIII ZR 221/19) zu befassen.

Sachverhalt

Eine vermögensverwaltende Familienaktiengesellschaft war Eigentümerin einer in München gelegenen Eigentumswohnung. Als juristische Person hat die AG, ebenso wenig wie ihr Vorstand ein Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Auf entsprechende anwaltliche Beratung hin übertrug daher die AG ohne Gegenleistung einen 5 % Anteil an der Wohnung auf die gerade volljährige Tochter des Vorstands. Nach Eintragung im Grundbuch kündigten die Miteigentümer wegen angeblichen Eigenbedarfs der Tochter, die in München ein Studium aufnehmen wolle.

Grundsätzlich bei Vermietermehrheit Eigenbedarf möglich

Das LG München und anschließend auch der BGH geben den Mietern, die sich gegen die Kündigung und Räumungsklage zur Wehr gesetzt haben, recht. Grundsätzlich sei zwar davon auszugehen, dass einer Vermietermehrheit von mehreren Eigentümern oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bereits dann zusteht, wenn sich nur ein Miteigentümer bzw. Gesellschaft als natürliche Person auf Eigenbedarf berufen kann. Die Höhe der jeweiligen Beteiligung ist dabei prinzipiell nicht ausschlaggebend. Auch ist es in der Regel unschädlich, wenn der den Eigenbedarf geltend machende Miteigentümer/Gesellschafter erst nachträglich in die Gemeinschaft bzw. Gesellschaft eintritt.

Hier verstößt Eigenbedarfskündigung gegen Treu und Glauben

Im zu entscheidenden Fall stellen die Richter bei Würdigung der Gesamtumstände jedoch darauf ab, dass die Vermieter in rechtsmissbräuchlicher Weise mit der Übertragung eines Kleinstanteils lediglich das Ziel verfolgten, eine Eigenbedarfskündigung zu ermöglichen. Damit würde der Kündigungsschutz, den Mieter bei einer vermietenden Kapitalgesellschaft genießen, bewusst umgangen. Bei gerichtlicher Billigung des durch die Kläger geschaffen Rechtskonstrukts sei durch die Verallgemeinerung dieses Vorgehens die Aushöhlung des Mieterschutzes vor Eigenbedarfskündigungen zu befürchten.

Übertragung aus anderen Gründen fragwürdig

Richtigerweise ist das Vorgehen der Vermieter nicht nur als Verstoß gegen Treu und Glauben zu werten, sondern verstößt wohlmöglich sogar auch gegen aktienrechtliche und strafrechtliche Vorschriften. So hätte der Tochter des Vorstands, die selbst Aktionärin war, kein Gesellschaftsvermögen ohne Gegenleistung überlassen werden dürfen (§§ 57, 62 AktG). Im Raum steht aus demselben Grund auch der Tatbestand der Untreue (§ 266 StGB) durch das Verhalten des Vorstands und des beratenden Anwalts.

Fazit

Nicht jede von findigen Juristen ausgedachte Konstruktion führt zu dem gewünschten Ergebnis. Dient die Transaktion ersichtlich allein der Umgehung wesentlicher gesetzlicher Schutzvorschriften, sollten Rechtsanwälte und Notare hiervon abraten und ggf. ihre Mitwirkung verweigern.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

6 Dez, 2021

Weitere Themen

Notare intern
Gesetzgeber bringt digitale Präsenzbeurkundung auf den Weg

Gesetzgeber bringt digitale Präsenzbeurkundung auf den Weg

Mit dem „Gesetz zur digitalen Präsenzbeurkundung“, welches am 28.06.2024 in erster Lesung im Bundestag beraten wurde, geht der Gesetzgeber einen weiteren Schritt in Richtung Digitalisierung des Notarwesens. Zukünftig wird für Notarinnen und Notare die Möglichkeit bestehen, auch bei Präsenzterminen ein elektronisches Dokument zu erstellen, zu beurkunden und digital zu signieren, was bislang nur bei Online Beurkundung möglich war.

Mehr

Unternehmensrecht
Keine Nachreichung einer Schlussbilanz bei Verschmelzung einer GmbH

Keine Nachreichung einer Schlussbilanz bei Verschmelzung einer GmbH

§ 17 Absatz 2 S. 4 UmwG regelt eine 8-Monats-Frist, wonach das Registergericht eine Verschmelzung nur eintragen darf, wenn die der Anmeldung zum Register des übertragenden Rechtsträgers beizufügende Schlussbilanz auf einen höchstens acht Monate vor der Anmeldung liegenden Stichtag aufgestellt ist. Wird die Schlussbilanz nach dem 8-Monats-Zeitraum nachgereicht, ist das nach Auffassung des OLG Düsseldorf jedenfalls dann nicht hinreichend, wenn die betreffende Bilanz erst nach Ablauf des Zeitraums erstellt und unterschrieben worden ist.

Mehr

Immobilienrecht
Berechtigtes Interesse für Grundbucheinsicht

Berechtigtes Interesse für Grundbucheinsicht

Ein berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme in das Grundbuch kann sich aus unterschiedlichen Umständen ergeben, sodass jeder Einzelfall sehr sorgfältig zu prüfen ist. Nicht ausreichend sind jedenfalls wirtschaftliche Interessen an einem Grundstück, wenn noch kein Kontakt zu dem Eigentümer besteht und die Grundbucheinsicht nur der Ausforschung der Eigentumsverhältnisse dient.

Mehr

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Notare
Sittliche Rechtfertigung einer Volljährigenadoption bei intakten Beziehung zu den leiblichen Eltern

Sittliche Rechtfertigung einer Volljährigenadoption bei intakten Beziehung zu den leiblichen Eltern

Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Volljährigenadoption ist, dass die Annahme sittlich gerechtfertigt ist; dies ist insbesondere anzunehmen, wenn zwischen dem Annehmenden und dem Anzunehmenden ein Eltern-Kind-Verhältnis entstanden ist (§ 1767 Abs. 1 BGB). Das Familiengericht kann am Bestehen eines Eltern-Kind-Verhältnisses zwischen den Annehmenden und dem volljährigen Anzunehmenden zweifeln, wenn der Anzunehmende eine intakte Beziehung zu seinen eigenen leiblichen Eltern bzw. zu seiner eigenen Familie unterhält.

Mehr

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Wirksames Testament bei Errichtung auf einem Notizzettel einer Brauerei

Wirksames Testament bei Errichtung auf einem Notizzettel einer Brauerei

Bei untypischen Testamentsformen sind grundsätzlich an den Nachweis des Testierwillens strengere Anforderungen zu stellen. Das OLG Oldenburg hat ein Testament, das auf einem Notizzettel einer Brauerei, auf dem in der Regel gastronomische Bestellungen notiert werden, errichtet worden war, gleichwohl für wirksam erachtet.

Mehr

Steuerrecht
BFH schränkt Ausnahme von Spekulationsteuer wegen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ein

BFH schränkt Ausnahme von Spekulationsteuer wegen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ein

Ausgenommen von einer Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Der BFH schränkt nun mit zwei praxisrelevanten Urteilen den Anwendungsbereich der Ausnahmevorschrift des  § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ein.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Brücker und Klühs Notare
Zuwendung eines Immobiliennießbrauchs an Kinder ist keine missbräuchliche Gestaltung

Zuwendung eines Immobiliennießbrauchs an Kinder ist keine missbräuchliche Gestaltung

Um die gegenüber den Kindern ohnehin bestehenden Barunterhaltspflicht nachzukommen sowie Steuerfreibeträge der Kinder und das steuerliche Progressionsgefälle zu den Eltern auszunutzten, kann an vermieteten Immobilien ein Immobiliennießbrauch zugunsten der Kinder begründet werden. Diese Gestaltung ist nach dem BFH dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Nutzungsberechtigten im Außenverhältnis als Vermieter in Erscheinung treten.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Genehmigung des Familien-, Betreuungs- oder Nachlassgerichts der aufgrund Finanzierungsvollmacht bestellten Grundschuld

Genehmigung des Familien-, Betreuungs- oder Nachlassgerichts der aufgrund Finanzierungsvollmacht bestellten Grundschuld

Die meisten Grundbuchämter in Deutschland verlangen für die Eintragung von Grundpfandrechten auf der Grundlage einer in einem genehmigungsbedürftigen Kaufvertrag enthaltenen Belastungsvollmacht eine eigenständige gerichtliche Genehmigung. Nunmehr hat sich das OLG Düsseldorf gegen diese Meinung gestellt und entschieden, dass die Bestellung einer Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung dann nicht dem Erfordernis einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung unterfällt, wenn die Grundschuld vom Grundstückskäufer in Ausübung einer ihm im notariellen Grundstückskaufvertrag erteilten, konkret umgrenzten Belastungsvollmacht bestellt worden ist.

Mehr

Unternehmensrecht
Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Gemäß § 18 Absatz 2 HGB darf die Firma eines Handelsgewerbes keine Angaben enthalten, die geeignet sind, über geschäftliche Verhältnisse, die für Rechtsverkehr wesentlich sind, irrezuführen. Nach dem OLG Düsseldorf verleitet alleine die Verwendung des Zusatzes „Institut“ in einer Firma einer GmbH die angesprochenen Verkehrskreise nicht mehr automatisch zu der Vorstellung, es handele sich um eine öffentliche oder unter öffentlicher Aufsicht oder Förderung stehende, der Allgemeinheit und der Wissenschaft dienende Einrichtung mit wissenschaftlichem Personal.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Sind verkaufte Wohnflächen zumindest teilweise nicht baurechtlich als Wohnraum genehmigt, kann der Käufer nur dann gegen den Verkäufer vorgehen, wenn dieser diesen Umstand arglistig verschwiegen hat oder insofern eine vertragliche Beschaffenheit oder Garantie vereinbart wurde. Die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag führt dabei nicht automatisch zu einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung, da lediglich der rein tatsächliche Zustand der Räumlichkeiten beschrieben und gerade keine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernommen werden soll.

Mehr