Berechnung der 10-jährigen Haltefrist zur Vermeidung von Spekulationsteuer

Ausstehende sanierungsrechtliche Genehmigung ist nach BFH unbeachtlich

Mit dem massiven Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland, welcher insbesondere seit 2008 zu beobachten ist, tritt bei dem Verkauf von Objekten ein Problem verstärkt in den Vordergrund: Die realisierten Veräußerungsgewinne sind durch den Verkäufer möglicherweise gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG zu versteuern.

BFH-Urteil zur Fristberechnung

In einem vorangegangenen Beitrag haben wir bereits zu etwaigen Aufklärungspflichten des Notars Stellung genommen. Nunmehr hat der BFH in einer aktuellen Entscheidung (Urt. v. 25.03.2021, Az. IX R 10/20) zu den Grundlagen der Fristberechnung Stellung genommen. Der Entscheidung lag verkürzt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Kläger und seine Ehefrau gaben am 20.12.2002 ein Angebot zum Erwerb einer Eigentumswohnung ab, welches am 07.01.2003 durch den Verkäufer angenommen wurde. Die zur Vermietung bestimmte Wohnung lag in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 BauGB). Mit notariellem Kaufvertrag vom 27.12.2012 wurde die Wohnung veräußert. Die zur Wirksamkeit erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung wurde am 05.02.2013 erteilt.

Zeitpunkt der schuldrechtlichen Kaufverträge entscheidend

Der BFH bestätigt den Steuerbescheid, der von einem zu versteuernden Gewinn der Verkäufer von gut 200.000 € ausgeht. Gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Grundstücksveräußerungen steuerpflichtig, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Für die Berechnung maßgeblich sind nach dem BFH grundsätzlich jeweils die Zeitpunkte, in denen die Kaufverträge abgeschlossen wurden. Haben die Vertragspartner ihre Willenserklärungen bindend abgegeben, so sind nach dem Normzweck des § 23 EStG die Voraussetzungen für die Realisierung der Wertsteigerung verbindlich eingetreten.

Fehlende Genehmigung unerheblich

Der Umstand, dass im zu entscheidenden Fall der Kaufvertrag der sanierungsrechtlichen Genehmigung der Gemeinde bedurfte und daher zivilrechtlich während der Haltefrist schwebend unwirksam gewesen ist, ist für das Gericht dagegen nicht entscheidend. Für die steuerliche Beurteilung maßgeblich sei, dass der schwebend unwirksame Vertrag innerhalb der 10-jährigen Haltefrist durch die Parteien verbindlich geschlossen wurde und sie auf die spätere Erteilung der Genehmigung keinen Einfluss mehr hatten.

Andere Gestaltungen nach BFH unkritisch

Explizit grenzt das Gericht die zu entscheidende Konstellation von anderen Gestaltungen ab, in denen noch keine beiderseitige Bindung der Kaufvertragsparteien bestehe. Ausdrücklich nennt der BFH die lediglich einseitige Bindung durch ein einseitiges Angebot, einen Kauf auf Probe oder die Möglichkeit einer Partei, sich durch Versagung der Genehmigung nach Abschluss des Vertrags durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht jederzeit wieder vom Vertrag lösen zu können. Dies ist zu begrüßen, da damit den Beteiligten gesicherte Gestaltungsoptionen an die Hand gegebenen werden, um bereits innerhalb der Haltefrist eine notarielle Beurkundung durchzuführen.

Fazit

Erfolgt ein Verkauf einer Immobilie innerhalb der 10-jährigen Haltefrist erfolgt durch den Notar standardmäßig ein Warnhinweis auf eine möglicherweise drohende Steuerbelastung. In diesen Fällen sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden, der letztverbindlich den genauen Ablauf der Haltefrist berechnen und ggf. die Umstellung des Vertrags auf eine vom BFH aufgezeigte Alternativen empfehlen kann.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

3 Sep, 2021

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