Besonderheiten beim Grundstückskaufvertrag mit einem Testamentsvollstrecker (Teil I)

Ist über den Nachlass eines verstorbenen Grundstückeigentümer Testamentsvollstreckung angeordnet, so hat der Testamentsvollstrecker den Nachlass zu verwalten. Er ist insbesondere berechtigt, den Nachlass in Besitz zu nehmen und über die Nachlassgegenstände zu verfügen (§ 2205 BGB). Soll eine nachlasszugehörige Immobilie veräußert werden, so ist hierzu nicht der Erbe, sondern allein der Testamentsvollstrecker berufen. Bei einem Verkauf durch den Testamentsvollstrecker sind für den beteiligten Notar einige gesetzliche Besonderheiten zu beachten. Zu zwei wichtigen Aspekten hat sich erst kürzlich die Rechtsprechung geäußert, sodass auf diese noch einmal ein genaueres Augenmerk gelegt werden soll.

Verlust der Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers

Veräußert der Testamentsvollstrecker ein Nachlassgrundstück, so muss er ein Testamentsvollstreckerzeugnis in Ausfertigung vorlegen. Dieses Zeugnis schützt den Käufer zwar grundsätzlich in seinem guten Glauben an die Verfügungsbefugnis des Vollstreckers; dies gilt allerdings aufgrund ausdrücklicher gesetzliche Anordnung nicht hinsichtlich des Fortbestands des Amtes (§ 2368 S. 2 Hs. 2 BGB). Für den Käufer bedeutet daher eine während der Vertragsabwicklung erfolgte Amtsenthebung des Vollstreckers oder ein Erlöschen dessen Amtes aufgrund Amtsniederlegung oder Tod, dass er trotz guten Glaubens ggf. keine Eigentumsvormerkung oder Eigentum an der Immobilie erwerben kann.

Keine entsprechende Anwendung von § 878 BGB

Diese Risikolage des Käufers versucht eine stark vertretene Auffassung in der Literatur dadurch aufzulösen, in dem die Vorschrift des § 878 BGB angewendet wird. Danach wird eine Verfügungserklärung des Verfügungsberechtigten nicht dadurch unwirksam, dass er in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Ist also ein Antrag auf Eintragung einer Vormerkung oder auf Eigentumsumschreibung bei Gericht eingegangen, so wäre der Käufer nach dieser Auffassung vor einem Wegfall der Verfügungsbefugnis geschützt. Bedauerlicherweise haben sich die Obergerichte dieser Auffassung nicht angeschlossen, da es bei einem Testamentsvollstrecker nicht um eine Beschränkung, sondern um einen vollständigen Wegfall der Verfügungsbefugnis handele. Nunmehr hat auch das OLG Naumburg in einem aktuellen Beschluss (Beschl. v. 17.03.2020, Az. 12 Wx 51/19) diese restriktive Auffassung bestätigt und eine Umschreibung des Eigentums auf den Käufer aufgrund der zuvor erfolgten Amtsenthebung des Testamentsvollstreckers.

Fazit

Die vorzitierte Rechtsprechung bringt für Käufer erhebliche Risiken mit sich. Letztlich kann sich nicht einmal auf erfolgte Eintragungen im Grundbuch verlassen, sondern erlangt letzte Gewissheit erst in dem Moment, indem er als Eigentümer eingetragen wird und der Testamentsvollstrecker sein Amt noch Inne hatte. Für den Notar bedeutet diese Ausgangslage, dass er durch seine spezielle Vertragsgestaltung den Käufer vor den vorbeschriebenen Risiken schützen muss. Praktisch erfolgt dies dadurch, dass der Notar bereits nach Eintragung der Auflassungsvormerkung anhand einer Überprüfung der Nachlassakte und durch Nachfrage beim Testamentsvollstrecker sicherstellt, dass die Verfügungsbefugnis fortbesteht. Auch nach erfolgter Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung sollte die Käufervormerkung erst im Grundbuch gelöscht werden, wenn sichergestellt ist, dass die Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers auch zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels fortbestanden hat. Zusätzliche Sicherheit kann in besonderen Fällen durch eine Vertragsabwicklung über Notaranderkonto erreicht werden.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

3 Jul, 2022

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