Besonderheiten beim Grundstückskaufvertrag mit einem Testamentsvollstrecker (Teil II)

Ist über den Nachlass eines verstorbenen Grundstückeigentümer Testamentsvollstreckung angeordnet, so hat der Testamentsvollstrecker den Nachlass zu verwalten. Er ist insbesondere berechtigt, den Nachlass in Besitz zu nehmen und über die Nachlassgegenstände zu verfügen (§ 2205 BGB). Soll eine nachlasszugehörige Immobilie veräußert werden, so ist hierzu nicht der Erbe, sondern allein der Testamentsvollstrecker berufen. Bei einem Verkauf durch den Testamentsvollstrecker sind für den beteiligten Notar einige gesetzliche Besonderheiten zu beachten. Zu zwei wichtigen Aspekten hat sich erst kürzlich die Rechtsprechung geäußert, sodass auf diese noch einmal ein genaueres Augenmerk gelegt werden soll.

Wissenszurechnung der Erben auf den Testamentsvollstrecker

Veräußert der Testamentsvollstrecker ein Nachlassgrundstück, so erfolgt dieser in der Regel – wie bei Privatverkäufen üblich – unter Ausschluss jeglicher Haftung für Sach- und Rechtsmängel. Bekanntlich kann sich ein Verkäufer auf derartige Gewährleistungsausschlüsse nicht berufen,  soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB). In der Praxis stellt sich daher insbesondere bei institutionellen Vollstreckern, die nicht mit den Erben personenidentisch sind, das Problem, inwieweit die Kenntnis der Erben über Mängel auf die Arglist des Testamentsvolltreckers als Verkäufer durchschlägt.

Aktuelle Entscheidung des BGH

Zu dieser Problematik hat erst kürzlich der Bundesgerichtshof Stellung genommen. Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Ein Testamentsvollstrecker veräußerte im Jahr 2009 ein Wohnhaus unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel für 5 Mio. € an den Kläger. Neben dem beklagten Vollstrecker waren noch dessen beiden Geschwister Erben des Vaters geworden. Das Kaufobjekt war bereits 2006 als Teil eines Ensembles in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler der Gemeinde aufgenommen worden. Das entsprechende Informationsschreiben des Denkmalschutzamts war der Schwester des Beklagten am 17. Mai 2006 zugestellt und für den Beklagten und seinen Bruder im Juli 2006 an die Grundstücksverwaltung gesandt worden. Der Beklagte, der damals im Ausland lebte, machte geltend, er habe den Inhalt des Schreibens nicht gekannt, sondern nur gewusst, dass das Haus unter der Beobachtung des Denkmalschutzamts gestanden habe. Anfang 2013 wurde das Haus in die Denkmalliste eingetragen. Daraufhin erließ das Denkmalschutzamt einen Baustopp.

Denkmaleigenschaft ist Sachmangel

Der BGH stellte zunächst fest, dass die Denkmaleigenschaft des Kaufobjekts einen Sachmangel begründen könne. Mit der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes gehen Verpflichtungen und Beschränkungen für den jeweiligen Eigentümer einher, wie eine Genehmigungspflicht und denkmalschutz-rechtliche Auflagen, die mit erhöhten Kosten und einem erhöhten Aufwand verbunden seien. Die Eintragung des Hauses in das Verzeichnis erkannter Denkmäler sei daher ein offenbarungspflichtiger Umstand gewesen.

Keine Wissenszurechnung der Erben oder Hausverwaltung

Da der Beklagte selbst keine Kenntnis von der Eintragung des Hauses in das Verzeichnis erkannter Denkmäler hatte, war entscheidend, ob er sich das Wissen seiner Schwester bzw. der Hausverwaltung zurechnen lassen musste. Dies lehnte das Gericht im Ergebnis ab, da im konkreten Fall weder die Schwester, noch die Hausverwaltung in den Prozess der Veräußerung des Grundstücks involviert und daher auch nicht in eine zurechenbare Arbeitsorganisation eingebunden waren.

Fazit

Für Käufer, die von einem Testamentsvolltrecker erwerben, hat diese Rechtsprechung zur Konsequenz, dass sie nicht darauf vertrauen können, dass vorhandene Kenntnisse der Erben über den Grundbesitz auch durch den möglicherweise ahnungslosen Testamentsvollstrecker offenbart werden. Gerade in Fällen, in denen die Erben über eine gute bzw. sogar überlegene Sachkenntnis verfügen, bietet es sich daher an, diese nach Möglichkeit vor Kaufvertragsabschluss direkt zu möglichen Mängeln zu befragen.

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