Besonderheiten im Grundstückskaufvertrag bei mitveräußerten Photovoltaikanlagen

Einerseits durch die gestiegenen Energiepreise, andererseits durch die neuen gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden liegen Photovoltaik Aufdachanlagen im Trend. Mit der Anzahl der installierten Anlagen nimmt auch die Relevanz für den Notar zu, wenn die zu Grunde liegende Immobilie veräußert werden soll. Dabei ist in der Regel der Wunsch der Parteien, dass die Anlage miterworben wird. Eine Differenzierung zwischen Immobilie und Photovoltaikanlage und damit eine Erwähnung im Rahmen der Vertragsvorbereitung findet dabei im Vorfeld nur selten statt.

Aufdachanlage ist nur im Ausnahmefall wesentlicher Bestandteil des Gebäudes

Kein Regelungsbedürfnis im Grundstückskaufvertrag besteht in den Fällen, in denen die Anlage einen wesentlichen Bestandteil des Gebäudes darstellt (§ 94 Abs. 2 BGB).  Bei Aufdachanlagen ist das zur Befestigung über den Dachsparren montierte Grundgerüst regelmäßig ohne Beschädigungen demontierbar, so dass nach der Verkehrsanschauung kein wesentlicher Bestandteil vorliegt. Anders gestaltet sich die Situation nur ausnahmsweise bei dachintegrierten (d.h. Dachziegel ersetzenden) Photovoltaikanlagen oder wenn die Anlage als Inselsystem ausschließlich der Strom- bzw. Warmwasserversorgung des Gebäudes dient, insbes. wenn die Eigenversorgung nicht bereits durch einen Anschluss an das öffentliche Netz gewährleistet ist.

Zubehöreigenschaft der Photovoltaikanlage

Abgesehen von diesen Ausnahmefällen handelt es sich bei Aufdach-Photovoltaikanlagen also in der Regel um bewegliche Sachen, die im Grundstückskaufvertrag gesondert veräußert und eigentumsrechtlich übertragen werden müssen. Unterbleibt eine ausdrückliche Erwähnung im Kaufvertrag, so gilt eine gesetzliche Vermutung für eine Mitveräußerung bzw. –übertragung, wenn es sich bei der Anlage um Zubehör im Sinne von § 97 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt (vgl. §§ 311c, 926 BGB). Das wird man jedenfalls dann annehmen können, wenn neben der Einspeisung der Erträge in das öffentliche Netz zumindest teilweise auch ein Eigenverbrauch der produzierten Strommengen stattfindet.

Ausdrückliche Mitveräußerung in Kaufvertrag notwendig

Auch wenn im Einzelfall eine Zubehöreigenschaft der Anlage angenommen werden kann, ist eine ausdrückliche Mitveräußerung im Grundstückkaufvertrag notwendig. Auf diese Weise muss sich der Erwerber nicht auf gesetzliche Vermutungen verlassen, es können noch bestehende Gewährleistungs- und Garantieansprüche des Verkäufers mitübertragen und die Überleitung des existierenden Stromeinspeisungsvertrags geregelt werden. Schließlich haben wir bereits an anderer Stelle in diesem Blog darauf hingewiesen, dass der Ausweis eines konkreten Kaufpreisteils für Zubehörteile zu einer unmittelbaren Senkung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer führt. Bei den oftmals sehr hohen Investitionssummen für Photovoltaikanlagen (insbesondere mit integrierten Speichersystemen) können so erhebliche steuerliche Entlastungen erreicht werden.

Fazit

Damit die mit einer existierenden Aufdach-Photovoltaikanlage zusammenhängenden rechtlichen Fragestellungen im Grundstückskaufvertrag berücksichtigt werden können, ist es unbedingt erforderlich, dass die Beteiligten sowie involvierte Makler und Berater dem Notar frühzeitig die Details der mitverkauften Anlage mitteilen. Nur so ist gewährleistet, dass alle Aspekte interessengerecht im Vertrag umgesetzt werden können. Die zur Vorbereitung von Grundstückskaufverträgen vorgesehene Checkliste von brücker & klühs notare fragt deshalb jetzt auch ausdrücklich die Existenz einer ggf. mitveräußerten Anlage ab. 

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

16 Mrz, 2023

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