Besonderheiten im Grundstückskaufvertrag bei mitveräußerten Photovoltaikanlagen

Einerseits durch die gestiegenen Energiepreise, andererseits durch die neuen gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden liegen Photovoltaik Aufdachanlagen im Trend. Mit der Anzahl der installierten Anlagen nimmt auch die Relevanz für den Notar zu, wenn die zu Grunde liegende Immobilie veräußert werden soll. Dabei ist in der Regel der Wunsch der Parteien, dass die Anlage miterworben wird. Eine Differenzierung zwischen Immobilie und Photovoltaikanlage und damit eine Erwähnung im Rahmen der Vertragsvorbereitung findet dabei im Vorfeld nur selten statt.

Aufdachanlage ist nur im Ausnahmefall wesentlicher Bestandteil des Gebäudes

Kein Regelungsbedürfnis im Grundstückskaufvertrag besteht in den Fällen, in denen die Anlage einen wesentlichen Bestandteil des Gebäudes darstellt (§ 94 Abs. 2 BGB).  Bei Aufdachanlagen ist das zur Befestigung über den Dachsparren montierte Grundgerüst regelmäßig ohne Beschädigungen demontierbar, so dass nach der Verkehrsanschauung kein wesentlicher Bestandteil vorliegt. Anders gestaltet sich die Situation nur ausnahmsweise bei dachintegrierten (d.h. Dachziegel ersetzenden) Photovoltaikanlagen oder wenn die Anlage als Inselsystem ausschließlich der Strom- bzw. Warmwasserversorgung des Gebäudes dient, insbes. wenn die Eigenversorgung nicht bereits durch einen Anschluss an das öffentliche Netz gewährleistet ist.

Zubehöreigenschaft der Photovoltaikanlage

Abgesehen von diesen Ausnahmefällen handelt es sich bei Aufdach-Photovoltaikanlagen also in der Regel um bewegliche Sachen, die im Grundstückskaufvertrag gesondert veräußert und eigentumsrechtlich übertragen werden müssen. Unterbleibt eine ausdrückliche Erwähnung im Kaufvertrag, so gilt eine gesetzliche Vermutung für eine Mitveräußerung bzw. –übertragung, wenn es sich bei der Anlage um Zubehör im Sinne von § 97 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt (vgl. §§ 311c, 926 BGB). Das wird man jedenfalls dann annehmen können, wenn neben der Einspeisung der Erträge in das öffentliche Netz zumindest teilweise auch ein Eigenverbrauch der produzierten Strommengen stattfindet.

Ausdrückliche Mitveräußerung in Kaufvertrag notwendig

Auch wenn im Einzelfall eine Zubehöreigenschaft der Anlage angenommen werden kann, ist eine ausdrückliche Mitveräußerung im Grundstückkaufvertrag notwendig. Auf diese Weise muss sich der Erwerber nicht auf gesetzliche Vermutungen verlassen, es können noch bestehende Gewährleistungs- und Garantieansprüche des Verkäufers mitübertragen und die Überleitung des existierenden Stromeinspeisungsvertrags geregelt werden. Schließlich haben wir bereits an anderer Stelle in diesem Blog darauf hingewiesen, dass der Ausweis eines konkreten Kaufpreisteils für Zubehörteile zu einer unmittelbaren Senkung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer führt. Bei den oftmals sehr hohen Investitionssummen für Photovoltaikanlagen (insbesondere mit integrierten Speichersystemen) können so erhebliche steuerliche Entlastungen erreicht werden.

Fazit

Damit die mit einer existierenden Aufdach-Photovoltaikanlage zusammenhängenden rechtlichen Fragestellungen im Grundstückskaufvertrag berücksichtigt werden können, ist es unbedingt erforderlich, dass die Beteiligten sowie involvierte Makler und Berater dem Notar frühzeitig die Details der mitverkauften Anlage mitteilen. Nur so ist gewährleistet, dass alle Aspekte interessengerecht im Vertrag umgesetzt werden können. Die zur Vorbereitung von Grundstückskaufverträgen vorgesehene Checkliste von brücker & klühs notare fragt deshalb jetzt auch ausdrücklich die Existenz einer ggf. mitveräußerten Anlage ab. 

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

16 Mrz, 2023

Weitere Themen

Steuerrecht
Schenkungsteuer durch Gewährung eines niedrig verzinslichen Darlehens

Schenkungsteuer durch Gewährung eines niedrig verzinslichen Darlehens

Wird bei Zahlungsverpflichtungen ein Zinsverzicht vereinbart oder sich auf einen lediglich symbolischen Zins geeinigt, besteht das Risiko einer schenkungsteuerlichen Erfassung. Die Finanzverwaltung und die untergerichtliche Rechtsprechung sieht in der Einräumung eines zu niedrig verzinsten Darlehens eine freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 ErbStG.

Mehr

SteuerrechtUnternehmensrecht
Notarieller Berichtigungsvermerk zu einem Gewinnabführungsvertrag hat keine steuerliche Rückwirkung

Notarieller Berichtigungsvermerk zu einem Gewinnabführungsvertrag hat keine steuerliche Rückwirkung

Was passiert, wenn die notarielle Urkunde einen offensichtlichen Fehler oder eine Lücke enthält? Solche offensichtliche Unrichtigkeiten können auch nachträglich durch einen vom Notar zu unterschreibenden Nachtragsvermerk richtiggestellt werden (§ 44a Abs. 2 BeurkG). Der BFH hat nun in steuerlichen Hinsicht eine rückwirkende Wirkung eines derartigen Vermerks abgelehnt.

Mehr

Notare internUnternehmensrecht
Digitalization of the Notary’s Office Part 2 – Online Video Notarization or Certification

Digitalization of the Notary’s Office Part 2 – Online Video Notarization or Certification

Since August 1, 2022, it has been possible to establish a GmbH or a UG (limited liability company) in a newly created video notarization procedure and to pass the accompanying resolutions at the same time (appointment of managing directors). In addition, applications to most public registers (commercial register, register of cooperatives or partnership register) can now be certified online.

Mehr

Unternehmensrecht
Brücker und Klühs Notare
Notarielle Beurkundungserfordernisse bei Wandeldarlehensvereinbarungen

Notarielle Beurkundungserfordernisse bei Wandeldarlehensvereinbarungen

Da mit dem Abschluss des Wandeldarlehensvertrags weder eine unmittelbare Kapitalerhöhung verbunden, noch eine direkte Übernahme vom Geschäftsanteilen verbunden ist, wurde auch bei einer GmbH bisher eine Beurkundungspflicht gemeinhin abgelehnt. Das OLG Zweibrücken hat nun den gegensätzlichen Standpunkt vertreten und eine Wandeldarlehensvereinbarung mit Wandlungsverpflichtung mangels Beglaubigung gem. § 55 Abs. 1 GmbHG für formnichtig erklärt. Für die Praxis ergeben sich aus der Entscheidung erhebliche Haftungsrisiken.

Mehr

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Notare
Zulässigkeit von In-sich-Geschäften des Testamentsvollstreckers

Zulässigkeit von In-sich-Geschäften des Testamentsvollstreckers

Nach der Rechtsprechung spricht der Umstand, dass der Erblasser einen Miterben zum Testamentsvollstrecker berufen hat, dafür, dass eine Befreiung vom Verbot des Selbstkontrahierens (§ 181 BGB) gewollt war. Dies hat kürzlich auch noch einmal das OLG Köln (Beschluss vom 05.10.2022 – 2 Wx 195/22) bestätigt.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Brücker und Klühs Notare
Spekulationssteuer bei Veräußerung eines durch Erbteilserwerb angeschafften Grundstücksanteils

Spekulationssteuer bei Veräußerung eines durch Erbteilserwerb angeschafften Grundstücksanteils

Auch bei einem entgeltlichen Grundstückserwerb von den Miterben im Zusammenhang mit einem Erbfall ist zu beachten, dass darin in der Regel steuerlich eine Anschaffung liegt, die bei einer Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist zu einer Besteuerung des Veräußerungsgewinns führen kann. Das FG München hat dies kürzlich für einen Fall entschieden, in dem ein Miterbe die Erbanteile am Gesamtnachlass von den anderen Erben und damit mittelbar auch deren Mitbeteiligung an den im Nachlass befindlichen Grundstücke erworben hatte.

Mehr

Unternehmensrecht
Außerordentliche Kündigung wegen Verschmelzung des Vertragspartners

Außerordentliche Kündigung wegen Verschmelzung des Vertragspartners

Mit einer Verschmelzung nach § 2 UmwG bezwecken die hieran beteiligten Rechtsträger nicht selten die Herbeiführung der sog. Gesamtrechtsnachfolge. Diese gilt auch Vertragsverhältnisse. Die Rechtsprechung gewährt jedoch ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Vertragsfortsetzung für den Vertragspartner unzumutbar ist.

Mehr

Notare internUnternehmensrecht
Datenschutz im Handelsregister

Datenschutz im Handelsregister

Durch eine Gesetzesänderung zur Umsetzung der EU-Digitalisierungsrichtlinie sind im Online-Portal der Handels- Genossenschafts-, Partnerschafts- und Vereinsregister seit 1. August 2022 sämtliche Inhalte ohne vorherige Registrierung und kostenfrei abrufbar. Das dadurch virulent gewordene Datenschutzproblem führte zu einer Änderung der Handelsregisterverordnung und bedingt eine angepasste Verfahrensweise im Notariat.

Mehr

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Keine Sittenwidrigkeit eines Pflichtteilserlasses durch einen Sozialhilfeempfänger

Keine Sittenwidrigkeit eines Pflichtteilserlasses durch einen Sozialhilfeempfänger

Bereits im Jahr 2011 hat der BGH entschieden, der zu Lebzeiten des Erblassers beurkundete Pflichtteilsverzicht eines behinderten Sozialleistungsbeziehers sei grundsätzlich nicht sittenwidrig. Nunmehr hat mit dem OLG Hamm ein erstes Obergericht diese Rechtsprechung auf einen nach dem Tod des Erblassers gegenüber den Erben erklärten Pflichtteilserlass übertragen.

Mehr

Immobilienrecht
Die Baulandmobilisierungsverordnung NRW ist in Kraft

Die Baulandmobilisierungsverordnung NRW ist in Kraft

Zum 07.01.2023 ist die Verordnung zur Bestimmung von Gebieten im Land Nordrhein-Westfalen mit einem angespannten Wohnungsmarkt (Baulandmobilisierungsverordnung NRW) in Kraft getreten. In 95 Gemeinden kann nun an brachliegenden oder unbebauten Grundstücken durch Satzung ein weiteres gemeindliches Vorkaufsrecht begründet werden. Ferner besteht in den betroffenen Gemeinden die Möglichkeit zur Abweichung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans sowie zur Anordnung von Baugeboten.

Mehr