Zum wiederholten Mal ist die Haftung des Verkäufers für Mängel des Kaufobjekts bei einem Immobilienkaufvertrag Gegenstand höchstrichterlicher Rechtsprechung. Obwohl derartige Verträge jedenfalls bei gebrauchten Immobilien regelmäßig umfassende Ausschlüsse der Haftung vorsehen, müssen sich Verkäufer immer wieder ihrer Verantwortung für Mängel vor Gericht stellen. Ausgangspunkt ist dabei nicht selten § 444 BGB, wonach sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen kann, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Sachverhalt des BGH
Über einen solchen von dem Gewährleistungsausschluss ausgenommen Fall der Arglist hatte kürzlich auch wieder der BGH (Urteil, v. 13.5.2022 – V ZR 231/20) zu entscheiden. Im Jahr 2010 verkauften die Beklagten ein Reihenhausgrundstück unter Ausschluss der Mangelhaftung an den Kläger. Bereits im Jahr 2002 hatte ein Sachverständiger Feuchtigkeit in den Kellerwänden festgesellt, die auf eine mangelhafte Abdichtung der Kellerwände zurückzuführen war. Die Kläger bemerkten diese Durchfeuchtung der Kellerwände im Jahr 2013 und nahmen die Beklagten wegen des arglistig verschwiegenen Mangels auf Ersatz der Kosten für eine neue Kellerabdichtung in Höhe von 23.400,30 € in Anspruch. Die Beklagten berufen sich darauf, dass sich die Kläger nach dem Grundsatz „neu für alt“ die Wertsteigerung durch die Erneuerung der Kellerwände anrechnen lassen müssten.
BGH: Abzug „neu für alt“ scheidet aus
Ob nach den Grundsätzen „neu für alt“ Vorteile zu berücksichtigen sind, die der Käufer durch die Nacherfüllung erlangt, war in der Literatur bislang umstritten. Der BGH hat ohne grundsätzlich zu der Thematik zu entscheiden festgestellt, dass eine Beteiligung des Käufers an den Kosten der Nachbesserung einer gebrauchten mangelhaften Kaufsache grundsätzlich dann ausscheide, wenn sich der Vorteil des Käufers darin erschöpfe, dass die Kaufsache durch den zur Mangelbeseitigung erforderlichen Ersatz eines mangelhaften Teils durch ein neues Teil einen Wertzuwachs erfahre oder dass der Käufer durch die längere Lebensdauer des ersetzten Teils Aufwendungen erspare. Könne der Mangel ausschließlich durch Einbau eines neueren, ggf. höherwertigen Teils beseitigt werden, so habe der Käufer hierauf einen Anspruch, ohne sich an den Kosten beteiligen zu müssen. Der damit für den Käufer regelmäßig verbundene Vorteil einer Werterhöhung der Sache sei eine unvermeidliche Folge des dem Käufer vom Gesetzgeber eingeräumten Nacherfüllungsanspruchs. Ein allein an der längeren Lebensdauer des ersetzten Teils anknüpfender Abzug „neu für alt“ scheide aus.
Fazit
Im Unterschied zu den Vorinstanzen schont der BGH den arglistig täuschende Verkäufer nicht. Der Käufer konnte nicht nur ohne weitere Fristsetzung (Vgl. § 281 Abs. 2 Alt. 2 BGB) direkt Schadenersatz verlangen, sondern bei den geltend gemachten fiktiven Mängelbeseitigungskosten war die durch die Mangelbehebung potentiell eintretende Werterhöhung der Immobilie nicht zu berücksichtigen. Eine arglistige Täuschung wird daher durch die Rechtsprechung unwirtschaftlicher.
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