Brandschutzrechtliche Verfügung gegenüber einem Wohnungseigentumsverkäufer

Nicht alle Eigentümer investieren in den Erhalt ihrer Immobilie. Auf Dauer kann eine solche Vernachlässigung sehr negative Folgen haben: So können derartige Immobilien nicht nur das Erscheinungsbild einer Umgebung stören, sondern von ihnen kann auch eine konkrete Gefährdung für Bewohner oder die Allgemeinheit ausgehen. Wenn eine Immobilie etwa einsturzgefährdet ist, sich Teile von Dach und Fassade lösen könnten, oder Verstöße gegen die Brandschutzsicherheit vorliegen, wird die untere Bauaufsicht tätig und fordert zunächst von den Eigentümern die Beseitigung der Gefahren. Erst im zweiten Schritt können dann auch Zwangsmaßnahmen wie Zwangsgeld oder Ersatzvornahme ergriffen werden.

Gefahrenabwehrrechtliche Verantwortlichkeit bei Verkauf der Immobilie

Versucht ein Eigentümer sich der „Problemimmobilie“ durch Verkauf zu entledigen, stellt sich die Frage, wer für die Baubehörde der richtige Adressat für Zwangsbescheide ist. In dieser Gemengelage hatte zuletzt das OVG Saarlouis (Beschl. v. 17.8.2022 – 2 B 104/22) zu entscheiden. Ende 2018 forderte die zuständige Ordnungsbehörde von einem Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen zahlreichen Mängel zu beseitigen, unter anderem den Brandschutz nachhaltig zu ertüchtigen. Gleichlautende Bescheide erreichen auch die übrigen Wohnungseigentümer. Der Antragsteller veräußerte seine Wohnungen Mitte 2019, die Eigentumsumschreibung im Grundbuches verzögerte sich aber aufgrund eines ratenweise zu zahlenden Kaufpreises. Im Jahr 2020 wird gegen den Antragsteller sodann nach vorheriger Androhung ein Zwangsgeld festgesetzt.

Verkauf der Immobilie irrelevant

Nach dem OVG ist der Zwangsgeldbescheid zu Recht ergangen. Der Umstand, dass die Wohnungen bereits 2019 veräußert und der Besitz bzw. das Stimmrecht bereits auf den Erwerber übertragen worden sind, ist gefahrenabwehrrechtlich ohne Belang. Denn allein durch den Abschluss des notariellen Kaufvertrags allein habe der Antragsteller sein Eigentum noch nicht verloren, hierfür sei die Eigentumsumschreibung im jeweiligen Wohnungsgrundbuch erforderlich.

Verantwortlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft?

Fraglich war aber darüber hinaus, ob eine Inanspruchnahme des Antragstellers nicht bereits deswegen ausschied, weil die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum und die Ertüchtigung des Brandschutzes Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft und damit des WEG-Verwalters gewesen ist. Dies verneinte das Gericht, weil neben dem Verwalter aufgrund ihrer dinglichen Berechtigung hinsichtlich des in ihrem Miteigentum stehenden gemeinschaftlichen Eigentums immer auch die Wohnungseigentümer in Anspruch zu nehmen seien.

Fazit

Die Entscheidung zeigt exemplarisch auf, dass die kaufvertraglichen Regelungen zum Besitzübergang als schuldrechtliche Abreden nur die jeweiligen Kaufvertragsparteien binden und aus der gefahrenabwehrrechtlichen Perspektive unerheblich sind. Nach dem ab 01.12.2020 geltenden WEG ist die Inanspruchnahme der Eigentümer dagegen bedenklich: Gemäß § 18 WEG neu liegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nämlich nicht mehr in der Hand der Wohnungseigentümer, sondern sie ist nunmehr dem Verband der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter zugewiesen.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

21 Apr, 2023

Weitere Themen

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Immobilienrecht
Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Wenn die gemeinsam bewohnte Immobilie im Alleineigentum eines Partners steht, besteht häufig der Wunsch, den jeweils anderen insbesondere für den Fall des Vorversterbens des Eigentümers grundbuchlich abzusichern. Der auf den Tod des Eigentümers aufschiebend bedingten Nießbrauch, sollte um im Fall einer lebzeitigen Auflösung der Lebenspartnerschaft eine Löschung des Rechts gewährleisten zu können, zusätzlich auflösend bedingt auf die „Beendigung der Lebensgemeinschaft“ vereinbart werden. Diese Möglichkeit ist nunmehr durch die Rechtsprechung auch grundbuchrechtlich abgesichert worden.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Jede Nichtfestsetzung oder Erstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG setzt allerdings voraus, dass der Erwerbsvorgang, der rückgängig gemacht werden soll, nach den §§ 18, 19 GrEStG fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt worden ist. Der BFH hat nun geurteilt, dass die verspätete Anzeige durch einen Notar durchaus eine fristgerechte Anzeige des Beteiligten darstellen kann, soweit die Anzeige an sich in allen Teilen vollständig ist.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Welche Umstände muss ein Verkäufer einer gebrauchten Immobilie dem Käufer ungefragt offenbaren? Der berechtigte Erwartungshorizont eines Käufers wird beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie von verschiedenen Faktoren, unter anderem dem Baujahr des Kaufobjektes bestimmt. Bei vorliegen einer Feuchtigkeitsproblematik, speziell im Bereich des Kellergeschosses, kann das nach der Rechtsprechung bei älteren Immobilien im Einzelfall dazu führen, dass den Verkäufer diesbezüglich keine Aufklärungspflicht trifft.

Mehr

Unternehmensrecht
Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Der Geschäftsführer einer GmbH hat in der Anmeldung zu versichern, dass keine Umstände vorliegen, die seiner Bestellung nach § 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 und 3 sowie Satz 3 GmbHG entgegenstehen, und dass er über seine unbeschränkte Auskunftspflicht gegenüber dem Gericht belehrt worden ist (§ 8 Abs. 3 Satz 1 GmbHG). Angesichts der divergierenden oberlandesgerichtlichen Rechtsprechung hierzu, ist der notariellen Praxis dringend anzuraten, die Wiedergabe der im Gesetz genannten Ausschlussgründe sprachlich in die eigentliche Versicherung des Geschäftsführers zu integrieren.

Mehr

ImmobilienrechtUnternehmensrecht
Brücker und Klühs Notare
Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Am 1. Januar 2024 tritt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft. Die wichtigste Neuerung für Notare ist die Möglichkeit, die GbR in das eigens hierfür geschaffene Gesellschaftsregister eintragen zu lassen und sie damit zur „eGbR“ zu machen. Obwohl die Eintragung nicht verpflichtend ist, führen grundbuchrechtliche Vorgaben insbesondere für Immobililenhaltende GbR's dazu, dass eine Registrierung erforderlich werden wird. Ist eine Veräußerung von Grundbesitz um den Jahreswechsel herum geplant, besteht ggf. Handlungsbedarf, um Verzögerungen bei der Abwicklung zu vermeiden.

Mehr

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Notare
Notarkosten für einen Erbvertrag bei vorherigen Immobilienschenkung

Notarkosten für einen Erbvertrag bei vorherigen Immobilienschenkung

Für die Berechnung von Notargebühren ist es in der Regel unerheblich, welche Urkunde zeitlich zuerst unterschrieben wird. Soll jedoch eine Immobilienübertragung zusammen mit einem Testament oder Erbvertrag beurkundet werden, so stellt es den kostengünstigsten Weg dar, zunächst die Immobilienübertragungsurkunde zu beurkunden und erst danach die letztwillige Verfügung. Auf diese Weise ist bei der Abrechnung des Testaments oder Erbvertrags zu berücksichtigen, dass der Erwerber mit Unterschrift unter dem Schenkungsvertrag bereits ein Anspruch auf Eigentumsübertragung erworben hat.

Mehr

Immobilienrecht
Haftung für fehlerhafte Grenzzeichnung im Maklerexposé

Haftung für fehlerhafte Grenzzeichnung im Maklerexposé

Eine farbliche Hervorhebung einer Grundstücksgrenze in einer Flurkarte kann zu einer Haftung des Maklers führen, wenn diese fehlerhaft ist oder die Linienführung so breit gerät, dass andere in der Flurkarte enthaltenen Grundstücksgegebenheiten verdeckt werden. Es gilt daher die Empfehlung, farbliche Kennzeichnungen in vertragsrelevanten Plänen niemals eigenverantwortlich vorzunehmen, sondern dies den Beteiligten selbst zu überlassen.

Mehr

Immobilienrecht
Überleitung einer Maklercourtageverpflichtung auf den vorkaufsberechtigten Mieter

Überleitung einer Maklercourtageverpflichtung auf den vorkaufsberechtigten Mieter

Die Ausübung eines Mietervorkaufsrecht ist für einen Ersterwerber immer ärgerlich. Um diesen zumindest vor finanziellem Schaden zu bewahren, sollte vertraglich bei drohender Ausübung eines Mietervorkaufsrechts, statt der sonst üblichen deklaratorischen, eine konstitutive Maklerklausel in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Nur so kann der Courtageanspruch des Maklers nach Vorkaufsrechtsausübung vom Ersterwerber auf den Mieter übergeleitet werden.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Missglückter AfA Step-Up bei Schenkung des Kaufpreises

Missglückter AfA Step-Up bei Schenkung des Kaufpreises

Bei einem Afa-Step-up kaufen die Kinder eine bereits vollständig abgeschriebene Immobilie der Eltern zum heutigen Wert und ihnen steht dann zukünftig durch die erhöhten Anschaffungskosten ein größeres Abschreibungsvolumen zur Verfügung. Gleichzeitig werden Schenkungsfreibeträge geschont. Der Gestaltungsspielraum wird allerdings überschritten, wenn der vereinbarungemäß bar zu zahlende Kaufpreisteil unmittelbar an die Kinder geschenkt wird.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Notarhaftung bei fehlender Belehrung über ungültige Abnahmeklausel im Bauträgervertrag

Notarhaftung bei fehlender Belehrung über ungültige Abnahmeklausel im Bauträgervertrag

Bei einem Bauträgerkaufvertrag gehört zu den Pflichten des Notars, die vom Bauträger regelmäßig verwendeten Klauseln, auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen. Unterlässt er es, den Bauträger über das Risiko einer rechtlich problematischen Abnahmeregelung zum Gemeinschaftseigentum aufzuklären, haftet er diesem für die mit der unwirksamen Abnahme verbundenen Schäden.

Mehr