Deklaratorische Maklerklausel führt nicht zur Notarkostenhaftung des Maklers

Deklaratorische Maklerklauseln sind für den Notar Alltag. Durch sie wird lediglich – und somit deklaratorisch – festgehalten, dass der Erwerbsvertrag durch Vermittlung des namentlich aufgeführten Maklers zustande gekommen und ggf. gemäß dem Maklervertrag eine Courtage in bestimmter Höhe geschuldet ist.  Solche Klauseln begründen keine selbstständigen Zahlungspflichten der Vertragsparteien gegenüber dem Makler, sondern bedeuten für den Makler lediglich eine Beweiserleichterung bzw. -sicherung. Kostenrechtlich bewirken deklaratorische Maklerklauseln aufgrund ihres fehlenden materiell-rechtlichen Gehalts keine Erhöhung der Notargebühren.

Haftung des Maklers für Notarkosten durch Aufnahme der deklaratorischen Maklerklausel

Das OLG Schleswig (Beschl. v. 11.1.2023, Az. 9 Wx 15/22) hatte nun zu der Frage zu urteilen, ob der Makler eine Teilhaftung für Notargebühren eines nicht zustande gekommenen Grundstückskaufvertrags trifft, wenn der Makler den Kaufvertragsentwurf zwar im Namen des Käufers beim Notar in Auftrag gegeben, dabei aber die Aufnahme einer deklaratorischen Maklerklausel verlangt hat. Der Notar rechnete im konkreten Fall gegenüber dem Makler 5,95% der angefallenen Notargebühren ab. Da der Makler um Aufnahme einer Maklerklausel gebeten habe, sehe er ihn als Urkundsersuchenden an. Er habe den Gebührenanteil entsprechend dem Verhältnis der Courtage zum Kaufpreis zu tragen, da die Maklerklausel in seinem Interesse und nicht im Auftrag der Kaufvertragsparteien aufgenommen worden sei.

Maklerklausel kein kostenauslösendes Geschäft

Auf die Beschwerde des Maklers hob das Gericht die Kostenrechnung des Notars auf. Der Makler sei nicht Auftraggeber des Kaufvertragsentwurfes gewesen, da er explizit als Vertreter für den Käufer aufgetreten sei.  des Maklers geworden, sondern handelte als Vertreter. Die fragliche Maklerklausel war wiederum kein kostenauslösendes Geschäft im Sinne von § 29 Nr. 1 GNotKG. Da nur die Beauftragung des Kaufvertragsentwurfes kostenauslösend war, könne kostenrechtlich keine Aufspaltung erfolgen in eine auf die Entwurfstätigkeit gerichtete Willenserklärung und eine bezüglich der Einfügung einer Maklerklausel.

Fazit

Dieser etwas spezielle Fall verdeutlicht nochmals die Wichtigkeit für Immobilienmakler bei Beauftragung eines Kaufvertragsentwurfes unmissverständlich zum Ausdruck zu bringen, welche Vertragspartei Auftraggeber ist. Ist dies jedoch erfolgt, können Notare das Verlangen nach einer deklaratorischen Maklerklausel nicht zum Anlass nehmen, den Makler kostenrechtlich zu belangen. Im konkreten Fall hatte der Notar die Einfügung der Maklerklausel als „Unsitte“ bezeichnet, die nur dem Makler nutze. Dem ist im Lichte des Halbteilungsgrundsatzes des § 656 c BGB entgegenzuhalten, dass derartige Feststellungen nunmehr unter Umständen auch eine wichtige Bestätigung für den erwerbenden Verbraucher darstellen.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

14 Jul, 2023

Weitere Themen

Unternehmensrecht
Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Gemäß § 18 Absatz 2 HGB darf die Firma eines Handelsgewerbes keine Angaben enthalten, die geeignet sind, über geschäftliche Verhältnisse, die für Rechtsverkehr wesentlich sind, irrezuführen. Nach dem OLG Düsseldorf verleitet alleine die Verwendung des Zusatzes „Institut“ in einer Firma einer GmbH die angesprochenen Verkehrskreise nicht mehr automatisch zu der Vorstellung, es handele sich um eine öffentliche oder unter öffentlicher Aufsicht oder Förderung stehende, der Allgemeinheit und der Wissenschaft dienende Einrichtung mit wissenschaftlichem Personal.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Sind verkaufte Wohnflächen zumindest teilweise nicht baurechtlich als Wohnraum genehmigt, kann der Käufer nur dann gegen den Verkäufer vorgehen, wenn dieser diesen Umstand arglistig verschwiegen hat oder insofern eine vertragliche Beschaffenheit oder Garantie vereinbart wurde. Die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag führt dabei nicht automatisch zu einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung, da lediglich der rein tatsächliche Zustand der Räumlichkeiten beschrieben und gerade keine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernommen werden soll.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Heutzutage wird die anteilige Instandhaltungsrücklage nur noch selten in Wohnungseigentumskaufverträge aufgenommen. Das OLG Koblenz musste nun entscheiden, dass wenn ein entsprechender Geldbetrag im Vertrag genannt wird, dies in der Regel keine zugesicherte Beschaffenheit darstellt, für deren Richtigkeit der Verkäufer haften möchte.

Mehr

Unternehmensrecht
Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Eine Übernahme der Gründungskosten durch die neu gegründete GmbH ist nur bei hinreichender Satzungsgrundlage zulässig. Neuerdings verlangen Obergerichte hierfür nicht nur die namentliche Nennung der Kostenpositionen sowie einen geschätzten Gesamthöchstbetrag, sondern zusätzlich die Bezifferung der einzelnen Kostenpositionen. Hieraus ergeben sich schwerwiegende Probleme für die Registerpraxis.

Mehr

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Immobilienrecht
Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Wenn die gemeinsam bewohnte Immobilie im Alleineigentum eines Partners steht, besteht häufig der Wunsch, den jeweils anderen insbesondere für den Fall des Vorversterbens des Eigentümers grundbuchlich abzusichern. Der auf den Tod des Eigentümers aufschiebend bedingten Nießbrauch, sollte um im Fall einer lebzeitigen Auflösung der Lebenspartnerschaft eine Löschung des Rechts gewährleisten zu können, zusätzlich auflösend bedingt auf die „Beendigung der Lebensgemeinschaft“ vereinbart werden. Diese Möglichkeit ist nunmehr durch die Rechtsprechung auch grundbuchrechtlich abgesichert worden.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Jede Nichtfestsetzung oder Erstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG setzt allerdings voraus, dass der Erwerbsvorgang, der rückgängig gemacht werden soll, nach den §§ 18, 19 GrEStG fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt worden ist. Der BFH hat nun geurteilt, dass die verspätete Anzeige durch einen Notar durchaus eine fristgerechte Anzeige des Beteiligten darstellen kann, soweit die Anzeige an sich in allen Teilen vollständig ist.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Welche Umstände muss ein Verkäufer einer gebrauchten Immobilie dem Käufer ungefragt offenbaren? Der berechtigte Erwartungshorizont eines Käufers wird beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie von verschiedenen Faktoren, unter anderem dem Baujahr des Kaufobjektes bestimmt. Bei vorliegen einer Feuchtigkeitsproblematik, speziell im Bereich des Kellergeschosses, kann das nach der Rechtsprechung bei älteren Immobilien im Einzelfall dazu führen, dass den Verkäufer diesbezüglich keine Aufklärungspflicht trifft.

Mehr

Unternehmensrecht
Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Der Geschäftsführer einer GmbH hat in der Anmeldung zu versichern, dass keine Umstände vorliegen, die seiner Bestellung nach § 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 und 3 sowie Satz 3 GmbHG entgegenstehen, und dass er über seine unbeschränkte Auskunftspflicht gegenüber dem Gericht belehrt worden ist (§ 8 Abs. 3 Satz 1 GmbHG). Angesichts der divergierenden oberlandesgerichtlichen Rechtsprechung hierzu, ist der notariellen Praxis dringend anzuraten, die Wiedergabe der im Gesetz genannten Ausschlussgründe sprachlich in die eigentliche Versicherung des Geschäftsführers zu integrieren.

Mehr

ImmobilienrechtUnternehmensrecht
Brücker und Klühs Notare
Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Am 1. Januar 2024 tritt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft. Die wichtigste Neuerung für Notare ist die Möglichkeit, die GbR in das eigens hierfür geschaffene Gesellschaftsregister eintragen zu lassen und sie damit zur „eGbR“ zu machen. Obwohl die Eintragung nicht verpflichtend ist, führen grundbuchrechtliche Vorgaben insbesondere für Immobililenhaltende GbR's dazu, dass eine Registrierung erforderlich werden wird. Ist eine Veräußerung von Grundbesitz um den Jahreswechsel herum geplant, besteht ggf. Handlungsbedarf, um Verzögerungen bei der Abwicklung zu vermeiden.

Mehr