Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung im Immobilienkauf bei Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

Bereits an anderer Stelle haben wir in diesem Blog dargelegt, warum es für einen Verkäufer, der das Grundstück bislang dafür verwendet, um Umsätze zu erzielen, die der Umsatzsteuer unterliegen (etwa die gewerbliche Vermietung an Unternehmer), notwendig sein kann, auf die Steuerfreiheit der Grundstückslieferung verzichtet (§ 9 UStG). Das Gesetz erkennt eine solche Option der Parteien zur Umsatzsteuer nur dann an, wenn sie im beurkundeten Grundstückskaufvertrag enthalten ist (§ 9 Abs. 3 Satz 2 UStG).

Folgen einer Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts für die Umsatzsteueroption

Werden Grundstücke im Gebiet einer Gemeinde verkauft, so steht dieser unter bestimmten Voraussetzungen gemäß §§ 24 BauGB oder anderen Rechtsgrundlagen ein Vorkaufsrecht zu. Wird dieses ausgeübt, kommt der Kauf grundsätzlich zwischen der Gemeinde und dem Verkäufer unter den Bestimmungen zustande, welche der Verkäufer mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart hatte (§ 464 Abs. 2 BGB). In einem vom VG Stuttgart entschiedenen Fall (Urteil vom 07.03.2023 – 2 K 399/22) war nun fraglich, ob die das gemeindliche Vorkaufsrecht ausübende Gemeinde verpflichtet war, aufgrund der im Ursprungskaufvertrag enthaltenen Umsatzsteueroption, auch die gesetzliche Umsatzsteuer zu entrichten.

Bei Nettopreis-Abrede keine Übernahme der Umsatzsteuer

Das Gericht gab der beklagten Gemeinde Recht, die mangels Unternehmereigenschaft nur den Nettopreis entrichten wollte. Zwar schließe nach der Rechtsprechung des BGH ein vereinbarter Kaufpreis grundsätzlich auch die hierauf zu entrichtende Umsatzsteuer ein. Anderes gelte allerdings, wenn die Parteien wie im vorliegenden Fall ausdrücklich einen „Nettopreis” vereinbart haben und die Höhe der Umsatzsteuer im Kaufvertrag nicht ausgewiesen werde. Die beurkundete Umsatzsteueroption habe lediglich zur Folge, dass die danach anfallende Umsatzsteuer nach § 13b Abs. 2 Nr. 3, Abs. 5 UStG durch den Erstkäufer direkt an das Finanzamt zu zahlen sei. Diese erfolge jedoch aufgrund der Nettopreis-Abrede nicht in Erfüllung einer im Kaufvertrag vereinbarten Pflicht für Rechnung des Verkäufers.

Fazit

Die Aufnahme der Umsatzsteueroption erfolgt in notariellen Grundstückskaufverträgen regelmäßig ausschließlich zur Wahrung der von der Finanzverwaltung geforderten Form des § 311b BGB, führt aber nicht dazu, dass die Umsatzsteuer Bestandteil des Kaufpreises würde. In denjenigen Fällen, in denen ein gemeindliches Vorkaufsrecht in Betracht kommt, sollte daher nach Rücksprache mit dem Steuerberater erwogen werden, für eine dementsprechende Bindung der Gemeinde in der Urkunde den Nettopreis zuzüglich betragsmäßig aufgeführter Mehrwertsteuer auszuweisen und den Bruttobetrag als Kaufpreis zu vereinbaren.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

8 Sep, 2023

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