Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Am 1. Januar 2024 tritt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft. Das MoPeG enthält einige wichtige Neuerungen für Personengesellschaften, insbesondere die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). So wurde für die GbR das Sitzwahlrecht eingeführt, das Gesamthandsprinzip abgeschafft, der Grundsatz „ein Gesellschafter, eine Stimme“ aufgegeben, grundsätzliche Rechnungslegungspflichten geschaffen sowie Kündigungsregeln und Haftungsmaßstab der Geschäftsführer geändert.  Bestehende GbR’s sollten daher bis zum Jahresende überprüfen, ob der bestehende Gesellschaftsvertrag auf die neuen Vorgaben angepasst werden muss.

Eintragung in das Gesellschaftsregister führt zur eGbR

Die wichtigste Neuerung ist jedoch die Möglichkeit, die GbR in das eigens hierfür geschaffene Gesellschaftsregister eintragen zu lassen und sie damit zur „eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“ zu machen (§ 707a Abs. 2 S. 1 BGB n.F.). Ähnlich wie das Handelsregister, wird das Gesellschaftsregister Auskunft über Existenz, Vertretungs- und Beteiligungsverhältnisse der GbR geben. Hinsichtlich dieser Informationen besteht dann für Dritte Gutglaubensschutz (§ 707 Abs. 3 BGB, § 15 HGB). Die diesbezüglich zum alten Recht bestehenden Schwierigkeiten bei der Veräußerung von Grundbesitz durch GbR’s entfallen damit zukünftig.

Wie jede andere eingetragene Personengesellschaft im Sinne des § 20 GwG ist auch die eGbR verpflichtet, ihre wirtschaftlich Berechtigten in das Transparenzregister eintragen zu lassen. Aber die Transparenz ist nicht grenzenlos: Weder die Beteiligungsquoten der Gesellschafter noch etwaiger Grundbesitz der e-GbR sind aus dem Gesellschaftsregister ersichtlich.

Es gibt jedoch auch nach neuem Recht keinen Zwang zur Eintragung der GbR in das Gesellschaftsregister. Anders als bei anderen Rechtformen kann die GbR weiterhin ohne Eintragung entstehen und bestehen. Das ist etwa für die vielen Familiengesellschaften wichtig, die eine Veröffentlichung ihrer Daten vermeiden wollen.

Bei Immobilien-GbR`s faktisch Registrierungszwang

Ist die GbR als Rechteinhaberin selbst in Registern oder Listen zu verlautbaren, so erfolgt dies nach neuem Recht nur noch dann, wenn Sie durch Eintragung zur eGbR geworden ist. Das gilt für die Eintragung als Inhaberin von Namensaktien, GmbH-Geschäftsanteile oder Marken-/Patentrechten und insbesondere für die Eintragung als Immobilieneigentümerin oder Berechtigte im Grundbuch. § 47 Abs. 2 GBO n.F. lautet: „Für eine GbR soll ein Recht nur eingetragen werden, wenn Sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist.“ Über Art. 229 § 21 EGBGB n.F. gilt der Voreintragungsgrundsatz auch bei der Verfügung über Grundstücke oder Rechte einer am 01.01.2024 bereits im Grundbuch eingetragenen GbR.

Bereits im Grundbuch eingetragene jedoch nicht im Gesellschaftsregister registrierte GbR‘s bleiben damit zwar weiter eingetragen. Sie sind hinsichtlich ihres Grundeigentums bzw. ihrer Rechte ab dem 01.01.2024 allerdings weitgehend handlungsunfähig. Diese GbR‘s können dann zwar weiterhin grundbuchrelevante Verfügungen treffen, diese können allerdings so lange nicht im Grundbuch vollzogen werden, bis die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen wurde. Diese Eintragung kann zwar jederzeit nachgeholt werden. Allerdings kann dies zu Verzögerungen bei der Abwicklung eines Grundstücksgeschäfts, etwa eines Kaufvertrages führen. Auch jede Änderung im Gesellschafterbestand einer Immobilien-GbR führt, mangels anderweitiger Berichtigungsmöglichkeit, zu einem Zwang die eGbR in das Grundbuch einzutragen (Art. 229 § 21 Abs. 2 EGBGB n.F.)

Immobilienhaltende GbR’s, die eine Eintragung im Gesellschaftsregister etwa aus Transparenzgesichtspunkten vermeiden möchten, sollten daher darüber nachdenken, noch bis Jahresende eine Übertragung des Grundbesitzes in das Miteigentum ihrer Gesellschafter vorzunehmen. Dies ist grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei möglich (§ 6 GrEStG), sollte aber wegen anderer steuerlicher Implikationen immer durch einen Steuerberater begleitet werden.

Grundstückskaufverträge bis zum 01.01.2024

 Für Kaufverträge unter Beteiligung von GbR’s die vor dem 01.01.2024 abgeschlossen werden gilt gemäß der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 21 Abs. 4 S. 1 EGBGB n.F. das alte Recht fort, d.h. bei Erwerb durch eine GbR sind statt der eGbR die Gesellschafter in das Grundbuch einzutragen und bei einer Veräußerung durch eine GbR gelten die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter als zur Verfügung berechtigt (§ 899a BGB). Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass bis zum 31.12.2023 zumindest der Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung gestellt wurde. Anderenfalls muss vor Vollzug im Grundbuch zunächst eine Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister erfolgen.

Grundstücksverkäufe durch nicht eingetragene GbR’s nach dem 01.01.2024

Will eine zum Jahreswechsel 2023/24 bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragene GbR eine Immobilie veräußern und ist sie noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragen, so bedarf es vor Beurkundung des Kaufvertrags der Anmeldung und Eintragung der Verkäufer-GbR. Nur auf diese Weise kann sich der Käufer auf den Gutglaubensschutz des Registers verlassen. Notwendig sind daher in jedem Fall zwei separate, aufeinanderfolgende Notartermine. Makler und Finanzierungsberater sollten die Verkäuferseite daher frühzeitig auf die Registrierungsnotwendigkeit hinweisen.

Voraussetzungen für die Eintragung in das Gesellschaftsregister

Um die GbR in das Gesellschaftsregister einzutragen, müssen sämtliche Gesellschafter eine notariell zu beglaubigende Gesellschaftsregisteranmeldung am Sitz der Gesellschaft ansässigen Amtsgericht einreichen. Weitere Dokumente, etwa der Gesellschaftsvertrag, sind nicht einzureichen. Die Notarkosten bei einer eGbR mit zwei Gesellschaftern betragen ca. € 175 inkl. USt.; hinzu kommen Gerichtskosten von € 133. Eine darauffolgende Grundbuchberichtigung auf die eGbR ist kostenfrei.

Fazit

Mit dem Jahreswechsel ergeben sich einschneidende Änderungen im Recht der GbR. Bestehende Gesellschaftsverträge sollten auf Anpassungsbedarf überprüft werden. Insbesondere bei bereits bestehenden Immobilien-GbR’s sollte rechtzeitig eine Eintragung in das Gesellschaftsregister in Angriff genommen werden. Soll eine Transaktion am Jahresanfang erfolgen, sollte die Registeranmeldung ggf. bereits Ende 2023 beglaubigt werden, damit der Notar diese unmittelbar mit dem Jahreswechsel einreichen kann. Im Zusammenhang mit der Eintragung im Gesellschaftsregister darf auch die Transparenzregistereintragung nicht vergessen werden.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

7 Nov, 2023

Weitere Themen

Unternehmensrecht
Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Gemäß § 18 Absatz 2 HGB darf die Firma eines Handelsgewerbes keine Angaben enthalten, die geeignet sind, über geschäftliche Verhältnisse, die für Rechtsverkehr wesentlich sind, irrezuführen. Nach dem OLG Düsseldorf verleitet alleine die Verwendung des Zusatzes „Institut“ in einer Firma einer GmbH die angesprochenen Verkehrskreise nicht mehr automatisch zu der Vorstellung, es handele sich um eine öffentliche oder unter öffentlicher Aufsicht oder Förderung stehende, der Allgemeinheit und der Wissenschaft dienende Einrichtung mit wissenschaftlichem Personal.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Sind verkaufte Wohnflächen zumindest teilweise nicht baurechtlich als Wohnraum genehmigt, kann der Käufer nur dann gegen den Verkäufer vorgehen, wenn dieser diesen Umstand arglistig verschwiegen hat oder insofern eine vertragliche Beschaffenheit oder Garantie vereinbart wurde. Die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag führt dabei nicht automatisch zu einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung, da lediglich der rein tatsächliche Zustand der Räumlichkeiten beschrieben und gerade keine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernommen werden soll.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Heutzutage wird die anteilige Instandhaltungsrücklage nur noch selten in Wohnungseigentumskaufverträge aufgenommen. Das OLG Koblenz musste nun entscheiden, dass wenn ein entsprechender Geldbetrag im Vertrag genannt wird, dies in der Regel keine zugesicherte Beschaffenheit darstellt, für deren Richtigkeit der Verkäufer haften möchte.

Mehr

Unternehmensrecht
Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Eine Übernahme der Gründungskosten durch die neu gegründete GmbH ist nur bei hinreichender Satzungsgrundlage zulässig. Neuerdings verlangen Obergerichte hierfür nicht nur die namentliche Nennung der Kostenpositionen sowie einen geschätzten Gesamthöchstbetrag, sondern zusätzlich die Bezifferung der einzelnen Kostenpositionen. Hieraus ergeben sich schwerwiegende Probleme für die Registerpraxis.

Mehr

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Immobilienrecht
Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Wenn die gemeinsam bewohnte Immobilie im Alleineigentum eines Partners steht, besteht häufig der Wunsch, den jeweils anderen insbesondere für den Fall des Vorversterbens des Eigentümers grundbuchlich abzusichern. Der auf den Tod des Eigentümers aufschiebend bedingten Nießbrauch, sollte um im Fall einer lebzeitigen Auflösung der Lebenspartnerschaft eine Löschung des Rechts gewährleisten zu können, zusätzlich auflösend bedingt auf die „Beendigung der Lebensgemeinschaft“ vereinbart werden. Diese Möglichkeit ist nunmehr durch die Rechtsprechung auch grundbuchrechtlich abgesichert worden.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Jede Nichtfestsetzung oder Erstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG setzt allerdings voraus, dass der Erwerbsvorgang, der rückgängig gemacht werden soll, nach den §§ 18, 19 GrEStG fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt worden ist. Der BFH hat nun geurteilt, dass die verspätete Anzeige durch einen Notar durchaus eine fristgerechte Anzeige des Beteiligten darstellen kann, soweit die Anzeige an sich in allen Teilen vollständig ist.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Welche Umstände muss ein Verkäufer einer gebrauchten Immobilie dem Käufer ungefragt offenbaren? Der berechtigte Erwartungshorizont eines Käufers wird beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie von verschiedenen Faktoren, unter anderem dem Baujahr des Kaufobjektes bestimmt. Bei vorliegen einer Feuchtigkeitsproblematik, speziell im Bereich des Kellergeschosses, kann das nach der Rechtsprechung bei älteren Immobilien im Einzelfall dazu führen, dass den Verkäufer diesbezüglich keine Aufklärungspflicht trifft.

Mehr

Unternehmensrecht
Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Der Geschäftsführer einer GmbH hat in der Anmeldung zu versichern, dass keine Umstände vorliegen, die seiner Bestellung nach § 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 und 3 sowie Satz 3 GmbHG entgegenstehen, und dass er über seine unbeschränkte Auskunftspflicht gegenüber dem Gericht belehrt worden ist (§ 8 Abs. 3 Satz 1 GmbHG). Angesichts der divergierenden oberlandesgerichtlichen Rechtsprechung hierzu, ist der notariellen Praxis dringend anzuraten, die Wiedergabe der im Gesetz genannten Ausschlussgründe sprachlich in die eigentliche Versicherung des Geschäftsführers zu integrieren.

Mehr

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Notare
Notarkosten für einen Erbvertrag bei vorherigen Immobilienschenkung

Notarkosten für einen Erbvertrag bei vorherigen Immobilienschenkung

Für die Berechnung von Notargebühren ist es in der Regel unerheblich, welche Urkunde zeitlich zuerst unterschrieben wird. Soll jedoch eine Immobilienübertragung zusammen mit einem Testament oder Erbvertrag beurkundet werden, so stellt es den kostengünstigsten Weg dar, zunächst die Immobilienübertragungsurkunde zu beurkunden und erst danach die letztwillige Verfügung. Auf diese Weise ist bei der Abrechnung des Testaments oder Erbvertrags zu berücksichtigen, dass der Erwerber mit Unterschrift unter dem Schenkungsvertrag bereits ein Anspruch auf Eigentumsübertragung erworben hat.

Mehr