Instandhaltungsrücklage nach BFH keine Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Ersatz durch gesonderten Ausweis von Zubehör?

Seitdem die Grunderwerbsteuer in die Länderzuständigkeit gefallen ist, sind die Steuersätze zum Teil erheblich gestiegen, in NRW zuletzt bis auf 6,5 %. Da verwundert es nicht, dass es bei der Veräußerung von Wohnungs- und Teileigentum jahrzehntelange Praxis entsprach, die anteilige Instandhaltungsrücklage des betreffenden Sondereigentums im Kaufvertrag auszuweisen, um eine Minderung der steuerlichen Bemessungsgrundlage zu erreichen. Obwohl die Instandhaltungsrücklage seit der Gesetzesänderung im Jahr 2007 Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, wurde diese Vorgehensweise durch die Finanzbehörde bis vor Kurzem weitgehend gebilligt.

Nunmehr hat jedoch der BFH (Urt. v. 16.09.2020, Az. II R 49/17) festgestellt, dass die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht durch die Instandhaltungsrücklage beeinflusst wird. Da diese der Gemeinschaft zusteht, könne der Wohnungseigentümer nicht über diese verfügen. Der Kaufpreis beinhalte daher keine Gegenleistung für die Übertragung der Rücklage.

Da nunmehr die Angabe der anteiligen Instandhaltungsrücklage im notariellen Kaufvertrag obsolet geworden ist, stellt sich aus Sicht des Käufers die Frage, ob eine Minderung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht durch den gesonderten Ausweis sonstiger miterworbener Gegenstände erreicht werden kann. In diesem Zusammenhang bieten sich u.a. Zubehörgegenstände der Eigentumswohnung an, die aufgrund ausdrücklicher vertraglicher Anordnung oder gesetzlicher Vermutung (§§ 311c, 926 BGB) miterworben werden.

Was gehört bei Immobilien aber zum Zubehör? Nach der gesetzlichen Definition sind Zubehör bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen (§ 97 Abs. 1 Satz 1 BGB). Danach sind in der Rechtsprechung als Zubehör eines Gebäudes angesehen worden:

  • eine Alarmanlage in einer Eigentumswohnung
  • Vorräte an Kohle, Öl und Brennholz zum Heizen
  • Eine Aufdach-Photovoltaikanlage, die (auch) Strom für die Nutzung des Gebäudes produziert
  • Rauchwarnmelder
  • Sauna
  • Satellitenempfangsanlagen

Da der Preis für mitverkauftes Zubehör nicht Teil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist, bietet sich ein ausdrücklicher Ausweis des darauf entfallenden Kaufpreisteils im Kaufvertrag an. Gleiches gilt für sonstige bewegliche Gegenstände, die weder wesentlicher Bestandteil des Gebäudes noch Zubehör sind und daher ausdrücklich mitverkauft werden müssen. Zu nennen sind hier beispielsweise

  • die Einbauküche
  • sonstiges Mobiliar (soweit es nicht soweit auf das Gebäude angepasst ist, dass es nur dort Verwendung finden kann)
  • Leuchten
  • Gartenhaus, Gartengeräte, Kinderspielgeräte etc.

Damit die Aufwendungen für Zubehör und sonstige miterworbene Gegenstände von den Finanzbehörden als grunderwerbsteuerfrei anerkannt werden, müssen die im Kaufvertrag angegebenen Einzelpreise aber „ernst gemeint“ und wirtschaftlich angemessen sein. Deshalb ist vor Beurkundung die Beratung durch einen Steuerberater zu empfehlen. Da die Allokation von Kaufpreisteilen für Zubehör bzw. bewegliche Gegenstände auch Rückwirkungen auf Finanzierungsbedingungen haben kann, sollten Käufer außerdem vorab ihre finanzierende Bank „mit ins Boot holen“.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie mich oder meine Mitarbeiter gerne an.

Dr. Hannes Klühs

2 Aug, 2021

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