Ist der Verzicht auf ein nicht mehr ausgeübtes Wohnungsrecht eine Schenkung?

Der BGH sorgt für Klarheit

Was tun mit dem Wohnungsrecht, wenn es nicht mehr gebraucht wird?

Ein absoluter Klassiker in der notariellen Praxis ist die Übergabe der eigenen Wohnung bzw. des eigenen Wohnhauses unter dem Vorbehalt eines lebenslangen unentgeltlichen Wohnungsrechts. Kann oder will der Berechtigte zu Lebzeiten sein Wohnungsrecht aber nicht mehr ausüben, so wird das Recht schnell zur Belastung. Schließlich verursacht das Objekt weiter Kosten und der neue Eigentümer ist aufgrund des Fortbestehens des Rechts an einer eigenen Nutzung gehindert.

Was liegt da näher, als schlicht auf das Wohnungsrecht zu verzichten? Wird für diesen Verzicht keine adäquate Gegenleistung gezahlt, stellt sich die Frage, ob damit eine Schenkung an den Eigentümer verbunden ist.

Verzicht und Schenkungsverbot für Betreuer

Relevant kann dies zum einen dann werden, wenn der Berechtigte unter Betreuung steht oder bei dem Verzicht durch ein Vorsorgebevollmächtigten vertreten werden muss. Dem gesetzlichen Betreuer sind Schenkungen untersagt und auch in den meisten Vorsorgevollmachten bestehen insofern Einschränkungen. Für diesen Kontext hat der BGH bereits vor einiger Zeit entschieden, dass es dem Schenkungsverbot nicht widerspricht, wenn der Betreuer auf ein nicht mehr ausübbares Wohnungsrecht des Betreuten Verzicht, um diesen von der Kostenlast zu befreien (Beschluss vom 25. 1. 2012, Az. XII ZB 479/11).

Schenkungsrückforderung bei Verzicht auf Wohnungsrecht

Zum anderen sind die Konstellationen interessant, in denen der Berechtigte von der betreffenden Immobilie in ein Pflegeheim umzieht und dann zur Bestreitung der Heimkosten auf Grundsicherung angewiesen ist. In diesen Fällen stellt sich die Frage, ob bei einem Verzicht auf das Wohnungsrecht aufgrund der damit verbundenen Schenkung ein für den Sozialhilfeträger überleitbarer Rückforderungsanspruch (§ 528 BGB) vorliegt und dementsprechend Ersatz der beim Eigentümer durch den Verzicht eingetretenen Wertsteigerung verlangt werden kann. Hier hat der BGH nun kürzlich – entgegen seiner Einordnung in betreuungsrechtlichen Zusammenhang – eine Schenkung angenommen und den Eigentümer zur Zahlung an den Sozialhilfeträger verurteilt (Urt. v. 20.10.2020, Az. X ZR 7/20).

Vertragsgestaltungsoptionen

Die vorstehenden schenkungsrechtlichen Probleme eines nachträglichen Verzichts lassen sich alle relativ leicht dadurch lösen, dass das vereinbarte Wohnungsrecht durch den Notar von vorne herein unter die auflösende Bedingung gestellt wird, dass es voraussichtlich auf Dauer nicht mehr ausgeübt werden kann oder sich die Meldeanschrift des Berechtigten sich nicht mehr im Vertragsobjekt befindet. Ein Geldersatz durch den Eigentümer im Fall des Bedingungseintritts kann ausdrücklich ausgeschlossen werden.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

10 Nov, 2021

Weitere Themen

Unternehmensrecht
Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Gemäß § 18 Absatz 2 HGB darf die Firma eines Handelsgewerbes keine Angaben enthalten, die geeignet sind, über geschäftliche Verhältnisse, die für Rechtsverkehr wesentlich sind, irrezuführen. Nach dem OLG Düsseldorf verleitet alleine die Verwendung des Zusatzes „Institut“ in einer Firma einer GmbH die angesprochenen Verkehrskreise nicht mehr automatisch zu der Vorstellung, es handele sich um eine öffentliche oder unter öffentlicher Aufsicht oder Förderung stehende, der Allgemeinheit und der Wissenschaft dienende Einrichtung mit wissenschaftlichem Personal.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Sind verkaufte Wohnflächen zumindest teilweise nicht baurechtlich als Wohnraum genehmigt, kann der Käufer nur dann gegen den Verkäufer vorgehen, wenn dieser diesen Umstand arglistig verschwiegen hat oder insofern eine vertragliche Beschaffenheit oder Garantie vereinbart wurde. Die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag führt dabei nicht automatisch zu einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung, da lediglich der rein tatsächliche Zustand der Räumlichkeiten beschrieben und gerade keine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernommen werden soll.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Heutzutage wird die anteilige Instandhaltungsrücklage nur noch selten in Wohnungseigentumskaufverträge aufgenommen. Das OLG Koblenz musste nun entscheiden, dass wenn ein entsprechender Geldbetrag im Vertrag genannt wird, dies in der Regel keine zugesicherte Beschaffenheit darstellt, für deren Richtigkeit der Verkäufer haften möchte.

Mehr

Unternehmensrecht
Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Eine Übernahme der Gründungskosten durch die neu gegründete GmbH ist nur bei hinreichender Satzungsgrundlage zulässig. Neuerdings verlangen Obergerichte hierfür nicht nur die namentliche Nennung der Kostenpositionen sowie einen geschätzten Gesamthöchstbetrag, sondern zusätzlich die Bezifferung der einzelnen Kostenpositionen. Hieraus ergeben sich schwerwiegende Probleme für die Registerpraxis.

Mehr

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Immobilienrecht
Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Wenn die gemeinsam bewohnte Immobilie im Alleineigentum eines Partners steht, besteht häufig der Wunsch, den jeweils anderen insbesondere für den Fall des Vorversterbens des Eigentümers grundbuchlich abzusichern. Der auf den Tod des Eigentümers aufschiebend bedingten Nießbrauch, sollte um im Fall einer lebzeitigen Auflösung der Lebenspartnerschaft eine Löschung des Rechts gewährleisten zu können, zusätzlich auflösend bedingt auf die „Beendigung der Lebensgemeinschaft“ vereinbart werden. Diese Möglichkeit ist nunmehr durch die Rechtsprechung auch grundbuchrechtlich abgesichert worden.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Jede Nichtfestsetzung oder Erstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG setzt allerdings voraus, dass der Erwerbsvorgang, der rückgängig gemacht werden soll, nach den §§ 18, 19 GrEStG fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt worden ist. Der BFH hat nun geurteilt, dass die verspätete Anzeige durch einen Notar durchaus eine fristgerechte Anzeige des Beteiligten darstellen kann, soweit die Anzeige an sich in allen Teilen vollständig ist.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Welche Umstände muss ein Verkäufer einer gebrauchten Immobilie dem Käufer ungefragt offenbaren? Der berechtigte Erwartungshorizont eines Käufers wird beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie von verschiedenen Faktoren, unter anderem dem Baujahr des Kaufobjektes bestimmt. Bei vorliegen einer Feuchtigkeitsproblematik, speziell im Bereich des Kellergeschosses, kann das nach der Rechtsprechung bei älteren Immobilien im Einzelfall dazu führen, dass den Verkäufer diesbezüglich keine Aufklärungspflicht trifft.

Mehr

Unternehmensrecht
Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Der Geschäftsführer einer GmbH hat in der Anmeldung zu versichern, dass keine Umstände vorliegen, die seiner Bestellung nach § 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 und 3 sowie Satz 3 GmbHG entgegenstehen, und dass er über seine unbeschränkte Auskunftspflicht gegenüber dem Gericht belehrt worden ist (§ 8 Abs. 3 Satz 1 GmbHG). Angesichts der divergierenden oberlandesgerichtlichen Rechtsprechung hierzu, ist der notariellen Praxis dringend anzuraten, die Wiedergabe der im Gesetz genannten Ausschlussgründe sprachlich in die eigentliche Versicherung des Geschäftsführers zu integrieren.

Mehr

ImmobilienrechtUnternehmensrecht
Brücker und Klühs Notare
Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Am 1. Januar 2024 tritt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft. Die wichtigste Neuerung für Notare ist die Möglichkeit, die GbR in das eigens hierfür geschaffene Gesellschaftsregister eintragen zu lassen und sie damit zur „eGbR“ zu machen. Obwohl die Eintragung nicht verpflichtend ist, führen grundbuchrechtliche Vorgaben insbesondere für Immobililenhaltende GbR's dazu, dass eine Registrierung erforderlich werden wird. Ist eine Veräußerung von Grundbesitz um den Jahreswechsel herum geplant, besteht ggf. Handlungsbedarf, um Verzögerungen bei der Abwicklung zu vermeiden.

Mehr