Kostenfalle durch verzögerte Beurkundung

Wann eine Beratung und ein Entwurf durch den Notar inklusive sind

Bei erfolgter Beurkundung ist die vorangegangene Beratung und der als Vorbereitung gefertigte Entwurf des Notars inklusive? Das stimmt nicht in jedem Fall.

Ein Beurkundungsverfahren läuft nicht immer so schnell und stringent ab, wie von den Beteiligten gewünscht. Oftmals erfolgt zunächst eine Beratung durch den Notar und/oder es wird durch diesen ein Vertragsentwurf gefertigt und erst Monate später wird auf dieser Grundlage beurkundet.

Anrechnung, wenn Beurkundung noch „demnächst“

Bekanntlich sind Notare zu Abrechnung nach dem Gesetz verpflichtet. In der beschriebenen Konstellation stellt sich daher regelmäßig die Frage, ob die für eine Beratung oder einen Entwurf grundsätzlich anfallende Gebühr noch mit der Beurkundungsgebühr verrechnet werden kann oder ob insofern zusätzliche Kosten entstehen. Der Gesetzgeber erlaubt eine Anrechnung grundsätzlich nur dann, wenn die auf Grundlage der Beratung/des Entwurfs erfolgte Beurkundung „demnächst“ durchgeführt wird (vgl. Vorbemerkung 2.4.1 Abs. 6 und Nr. 24200 Abs. 2 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG).

Innerhalb von 6 Monaten ist noch „demnächst“

Für den Notar und seine Klienten ist daher wichtig zu wissen, wann eine Beurkundung noch „demnächst“ im Sinne des Gesetzes ist. Lange Zeit war hierzu vorherrschende Auffassung, dass nach einem Zeitraum von sechs Monaten eine Gebührenanrechnung regelmäßig ausgeschlossen ist. Begründet wurde diese Meinung mit einer anderen Gesetzesregelung, wonach eine vorzeitige Beendigung des Beurkundungsverfahren in der Regel anzunehmen ist, „wenn das Verfahren länger als 6 Monate nicht mehr betrieben wird“ (Vorbemerkung 2.1.3 Abs. 1 S. 2 KV GNotKG).

KG will auf den Einzelfall abstellen

Dem ist nun das Kammergericht in einer aktuellen Entscheidung entgegengetreten (Beschl. v. 26.01.2021 – 9 W 96/19). Wann eine Beurkundung noch demnächst nach einer vorausgehenden Beratung erfolgt ist, könne nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles bestimmt werden. Eine schematische Übertragung einer anderen gesetzlichen 6-Monatsfrist scheide aufgrund der unterschiedlichen gesetzgeberischen Ziele aus. Zweck der Anrechnung sei es, dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Notar die Angelegenheit aus seiner Entwurfs- bzw. Beratungstätigkeit bereits kennt und ihm daher eine Zeitersparnis zu Gute kommt. Mit zunehmenden Zeitablauf entfalle allerdings dieses Argument, da der Notar sich dann wieder erneut in die Sache einarbeiten müsse.

Auch über 12 Monate kann noch „demnächst“ sein

Jedenfalls im zu entscheidenden Fall, in dem der Notar in der Zwischenzeit immer mal wieder mit der Sache befasst gewesen sei, sah das Gericht auch nach Ablauf von über zwölf Monaten noch keine Situation eingetreten, in der der Notar seine bisherigen Arbeitsergebnisse nicht mehr nutzen konnte und deshalb ein einem neuen Beurkundungsverfahren vergleichbarer Aufwand angefallen sei. Demnach konnte die angefallene Beratungsgebührt auf die Beurkundung angerechnet werden.

Fazit

Die Entscheidung des Kammergerichts eröffnet dem Notar und seinen Klienten in kostenrechtlicher Hinsicht zukünftig etwas mehr Spielraum, wenn die Beurkundung sich aus bestimmten Gründen (Grundstücksvermessung, komplizierte Finanzierung, Krankheit etc.) verzögert. Ausgeschlossen ist eine Anrechnung aber in jedem Fall, wenn zwischen der Entwurfserstellung und der Beurkundung mehrere Jahre liegen. Daher sollte eine anstehende Beurkundung nicht unnötig lange aufgeschoben werden.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

10 Sep, 2021

Weitere Themen

Unternehmensrecht
Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Gemäß § 18 Absatz 2 HGB darf die Firma eines Handelsgewerbes keine Angaben enthalten, die geeignet sind, über geschäftliche Verhältnisse, die für Rechtsverkehr wesentlich sind, irrezuführen. Nach dem OLG Düsseldorf verleitet alleine die Verwendung des Zusatzes „Institut“ in einer Firma einer GmbH die angesprochenen Verkehrskreise nicht mehr automatisch zu der Vorstellung, es handele sich um eine öffentliche oder unter öffentlicher Aufsicht oder Förderung stehende, der Allgemeinheit und der Wissenschaft dienende Einrichtung mit wissenschaftlichem Personal.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Sind verkaufte Wohnflächen zumindest teilweise nicht baurechtlich als Wohnraum genehmigt, kann der Käufer nur dann gegen den Verkäufer vorgehen, wenn dieser diesen Umstand arglistig verschwiegen hat oder insofern eine vertragliche Beschaffenheit oder Garantie vereinbart wurde. Die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag führt dabei nicht automatisch zu einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung, da lediglich der rein tatsächliche Zustand der Räumlichkeiten beschrieben und gerade keine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernommen werden soll.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Heutzutage wird die anteilige Instandhaltungsrücklage nur noch selten in Wohnungseigentumskaufverträge aufgenommen. Das OLG Koblenz musste nun entscheiden, dass wenn ein entsprechender Geldbetrag im Vertrag genannt wird, dies in der Regel keine zugesicherte Beschaffenheit darstellt, für deren Richtigkeit der Verkäufer haften möchte.

Mehr

Unternehmensrecht
Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Eine Übernahme der Gründungskosten durch die neu gegründete GmbH ist nur bei hinreichender Satzungsgrundlage zulässig. Neuerdings verlangen Obergerichte hierfür nicht nur die namentliche Nennung der Kostenpositionen sowie einen geschätzten Gesamthöchstbetrag, sondern zusätzlich die Bezifferung der einzelnen Kostenpositionen. Hieraus ergeben sich schwerwiegende Probleme für die Registerpraxis.

Mehr

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Immobilienrecht
Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Wenn die gemeinsam bewohnte Immobilie im Alleineigentum eines Partners steht, besteht häufig der Wunsch, den jeweils anderen insbesondere für den Fall des Vorversterbens des Eigentümers grundbuchlich abzusichern. Der auf den Tod des Eigentümers aufschiebend bedingten Nießbrauch, sollte um im Fall einer lebzeitigen Auflösung der Lebenspartnerschaft eine Löschung des Rechts gewährleisten zu können, zusätzlich auflösend bedingt auf die „Beendigung der Lebensgemeinschaft“ vereinbart werden. Diese Möglichkeit ist nunmehr durch die Rechtsprechung auch grundbuchrechtlich abgesichert worden.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Jede Nichtfestsetzung oder Erstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG setzt allerdings voraus, dass der Erwerbsvorgang, der rückgängig gemacht werden soll, nach den §§ 18, 19 GrEStG fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt worden ist. Der BFH hat nun geurteilt, dass die verspätete Anzeige durch einen Notar durchaus eine fristgerechte Anzeige des Beteiligten darstellen kann, soweit die Anzeige an sich in allen Teilen vollständig ist.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Welche Umstände muss ein Verkäufer einer gebrauchten Immobilie dem Käufer ungefragt offenbaren? Der berechtigte Erwartungshorizont eines Käufers wird beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie von verschiedenen Faktoren, unter anderem dem Baujahr des Kaufobjektes bestimmt. Bei vorliegen einer Feuchtigkeitsproblematik, speziell im Bereich des Kellergeschosses, kann das nach der Rechtsprechung bei älteren Immobilien im Einzelfall dazu führen, dass den Verkäufer diesbezüglich keine Aufklärungspflicht trifft.

Mehr

Unternehmensrecht
Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Der Geschäftsführer einer GmbH hat in der Anmeldung zu versichern, dass keine Umstände vorliegen, die seiner Bestellung nach § 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 und 3 sowie Satz 3 GmbHG entgegenstehen, und dass er über seine unbeschränkte Auskunftspflicht gegenüber dem Gericht belehrt worden ist (§ 8 Abs. 3 Satz 1 GmbHG). Angesichts der divergierenden oberlandesgerichtlichen Rechtsprechung hierzu, ist der notariellen Praxis dringend anzuraten, die Wiedergabe der im Gesetz genannten Ausschlussgründe sprachlich in die eigentliche Versicherung des Geschäftsführers zu integrieren.

Mehr

ImmobilienrechtUnternehmensrecht
Brücker und Klühs Notare
Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Am 1. Januar 2024 tritt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft. Die wichtigste Neuerung für Notare ist die Möglichkeit, die GbR in das eigens hierfür geschaffene Gesellschaftsregister eintragen zu lassen und sie damit zur „eGbR“ zu machen. Obwohl die Eintragung nicht verpflichtend ist, führen grundbuchrechtliche Vorgaben insbesondere für Immobililenhaltende GbR's dazu, dass eine Registrierung erforderlich werden wird. Ist eine Veräußerung von Grundbesitz um den Jahreswechsel herum geplant, besteht ggf. Handlungsbedarf, um Verzögerungen bei der Abwicklung zu vermeiden.

Mehr