Soll ein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt werden, so ist gemäß §§ 3, 8 WEG eine Teilungserklärung zu beurkunden. Die Höhe der für diese Beurkundung anfallenden Notarkosten hängt maßgeblich von dem für die Angelegenheit anzusetzenden Geschäftswert ab.
Wert des bebauten Grundstücks maßgebend für Notarkosten
Hierzu trifft § 42 Abs. 1 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) eine Regelung dahingehend, dass grundsätzlich vom Wert des bebauten Grundstücks auszugehen ist. Ist das Grundstück noch nicht bebaut, ist dem Grundstückswert der Wert des zu errichtenden Bauwerks hinzuzurechnen.
Problem der Wertermittlung bei im Planungsstadium befindlichen Gebäuden
Im letzteren Fall, eines bislang lediglich in der Planung befindlichen Gebäude, stellt sich regelmäßig das Problem, den korrekten Wert des zu errichtenden Bauwerks zu ermitteln. Einigkeit besteht darin, dass es nicht ausreichend ist, wenn der Bauträger allein die geplanten Baukosten mitteilt. Darüber hinaus war jedoch bislang lebhaft umstritten, inwieweit die vom Bauträger prognostizierten zukünftigen Verkaufserlöse herangezogen werden können.
OLG Brandenburg findet zutreffenden Maßstab
Nunmehr hat das OLG Brandenburg (Beschl. vom 07.10.2021, Az. 7 W 20/21) festgestellt, dass sich der Wert der zukünftigen Bebauung nach dem fiktiven Preis bemisst, der für das als bebaut zu vermutende Grundstück zur Zeit der Beurkundung zu erzielen gewesen wäre. Maßgeblich sei, was vernünftigerweise als Verkaufserlös hätte erwartet werden dürfen, wenn zur Zeit der Teilungserklärung schon fertige Wohnungen verkauft worden wären. Dabei hat das Gericht ausdrücklich nicht die später bekannt gewordenen, tatsächlich erzielten Kaufpreise herangezogen, da es in Rechnung stellt, dass es vom Zeitpunkt der Beurkundung der Teilungserklärung (2015) und Abverkauf der letzten Wohnungen (2017) eine erhebliche Steigerung bei den Verkaufspreisen gegeben habe. Vielmehr zieht der Senat Wohnflächenpreise aus dem örtlichen Grundstückmarktbericht des betreffenden Beurkundungsjahres als Bemessungsgrundlage heran.
Fazit
Das OLG Brandenburg stellt mit seiner Entscheidung einen in der Praxis handhabbaren Maßstab für die Bestimmung zukünftiger Gebäudewerte zur Verfügung. Insbesondere ermöglicht die Rechtsprechung dem Notar, Teilungserklärungen zeitnah abzurechnen und nicht auf einen zukünftigen Abverkauf der Einheiten warten zu müssen.
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