Neue Rechtsprechung zur Nachforderung von Erschließungsbeiträgen – Auswirkungen auf notarielle Grundstückkaufverträge?

Die Gemeinden erheben zur Deckung ihres Aufwands für Erschließungsanlagen, wie z.B. Straßen, Wege und Plätze, regelmäßig einen Erschließungsbeitrag von den Eigentümern der erschlossenen Grundstücke (§§ 127ff. BauGB). Daraus folgt zugleich, dass der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand einen wertbildender Faktor eines Grundstücks darstellt (§ 6 Abs. 3 ImmoWertV).

Gefahr der Beitragspflicht für zurückliegende Erschließungsmaßnahmen

Eine Gefahr für Käufer einer Immobilie kann explizit darin liegen, dass die Gemeinde Erschließungsbeiträge für baulich bereits durchgeführte Maßnahmen bislang noch nicht abgerechnet hat. Stellt die kaufvertragliche Regelung dann für die Kostenabgrenzung allein auf das Datum des Eingangs des Beitragsbescheids ab (sog. Bescheidslösung), können Käufer in solchen Fällen mitunter zu erheblichen Nachzahlungen herangezogen werden. Die Brisanz dieser Problematik könnte nun jedoch durch aktuelle Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Beschl. v. 03.11.2021, Az. 1 BvL 1/19) und des Oberverwaltungsgerichts Münster (Urteil v. 08.06.2021, Az. 17 K 10842/17) ein wenig gemindert werden.

Unbegrenzte Erhebung von Erschließungsbeiträgen ist unzulässig

Das OVG Münster urteilte für die Rechtslage in Nordrhein-Westfalen, dass die Erhebung eines Erschließungsbeitrags auch ohne Berücksichtigung des verfassungsrechtlichen Grundsatzes der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit jedenfalls nach mehr als 30 Jahren nach Eintritt der Vorteilslage unzulässig sei. Dies ergebe sich aus einer entsprechenden Anwendung von Landesverfahrensrecht in Verbindung mit dem Grundsatz von Treu und Glauben. Die Vorteilslage als Zeitpunkt des Fristbeginns liege bereits dann vor, wenn die Erschließungsanlage (im konkreten Fall eine Straße) aus Sicht eines objektiven Betrachters endgültig fertiggestellt erscheint. Eine vom Landesgesetz darüber hinaus geforderte straßenrechtliche Widmung oder eine planungsrechtliche Rechtmäßigkeit der Herstellung sei dagegen irrelevant, da solche Umstände durch den Anlieger nicht feststellen seien.

Das BVerfG verwarf die rheinland-pfälzische Landesregelung, wonach Erschließungsbeiträge nach Eintritt der Vorteilslage unbefristet erhoben werden konnten, wegen Verstoßes gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Belastungsklarheit und –vorhersehbarkeit. Dieser Grundsatz fordere eine zeitliche Begrenzung der Beitragserhebung in allen Fällen, in denen die abzugeltende tatsächliche Vorteilslage in der Sache eintrete, die daran anknüpfenden Beitragsansprüche aber wegen des Fehlens einer sonstigen Voraussetzung nicht entstünden und deshalb auch nicht verjähren könnten. Der Betroffene dürfe nicht dauerhaft im Unklaren gelassen werden, ob er noch mit Belastungen rechnen müsse. Welche Frist für eine Erhebung noch verfassungsgemäß ist, stellte das Gericht nicht fest. 30 Jahre sei aber jedenfalls zu lange.

Fazit

Auch wenn durch diese Rechtsprechung eine unbegrenzte Heranziehung von Anliegern für zurückliegende Erschließungsmaßnahmen ausgeschlossen ist, so bleibt doch die Grundsatzproblematik der Käuferhaftung für zurückliegende Erschließungsbeiträge bestehen. Insofern bietet es sich für den Grundstückskaufvertrag an, statt auf den Eingang des Beitragsbescheids für die Abgrenzung der Verantwortlichkeit auf das Datum der tatsächlichen Leistungserbringung durch die Gemeinde abzustellen. Ist ausdrücklich die Bescheidslösung gewünscht, ist dem Käufer zu raten, im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses den Ausbau- und Abrechnungszustand des Kaufobjektes bei der zuständigen Gemeinde zu erfragen.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

1 Feb, 2022

Weitere Themen

Steuerrecht
BFH schränkt Ausnahme von Spekulationsteuer wegen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ein

BFH schränkt Ausnahme von Spekulationsteuer wegen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ein

Ausgenommen von einer Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Der BFH schränkt nun mit zwei praxisrelevanten Urteilen den Anwendungsbereich der Ausnahmevorschrift des  § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ein.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Brücker und Klühs Notare
Zuwendung eines Immobiliennießbrauchs an Kinder ist keine missbräuchliche Gestaltung

Zuwendung eines Immobiliennießbrauchs an Kinder ist keine missbräuchliche Gestaltung

Um die gegenüber den Kindern ohnehin bestehenden Barunterhaltspflicht nachzukommen sowie Steuerfreibeträge der Kinder und das steuerliche Progressionsgefälle zu den Eltern auszunutzten, kann an vermieteten Immobilien ein Immobiliennießbrauch zugunsten der Kinder begründet werden. Diese Gestaltung ist nach dem BFH dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Nutzungsberechtigten im Außenverhältnis als Vermieter in Erscheinung treten.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Genehmigung des Familien-, Betreuungs- oder Nachlassgerichts der aufgrund Finanzierungsvollmacht bestellten Grundschuld

Genehmigung des Familien-, Betreuungs- oder Nachlassgerichts der aufgrund Finanzierungsvollmacht bestellten Grundschuld

Die meisten Grundbuchämter in Deutschland verlangen für die Eintragung von Grundpfandrechten auf der Grundlage einer in einem genehmigungsbedürftigen Kaufvertrag enthaltenen Belastungsvollmacht eine eigenständige gerichtliche Genehmigung. Nunmehr hat sich das OLG Düsseldorf gegen diese Meinung gestellt und entschieden, dass die Bestellung einer Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung dann nicht dem Erfordernis einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung unterfällt, wenn die Grundschuld vom Grundstückskäufer in Ausübung einer ihm im notariellen Grundstückskaufvertrag erteilten, konkret umgrenzten Belastungsvollmacht bestellt worden ist.

Mehr

Unternehmensrecht
Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Gemäß § 18 Absatz 2 HGB darf die Firma eines Handelsgewerbes keine Angaben enthalten, die geeignet sind, über geschäftliche Verhältnisse, die für Rechtsverkehr wesentlich sind, irrezuführen. Nach dem OLG Düsseldorf verleitet alleine die Verwendung des Zusatzes „Institut“ in einer Firma einer GmbH die angesprochenen Verkehrskreise nicht mehr automatisch zu der Vorstellung, es handele sich um eine öffentliche oder unter öffentlicher Aufsicht oder Förderung stehende, der Allgemeinheit und der Wissenschaft dienende Einrichtung mit wissenschaftlichem Personal.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Sind verkaufte Wohnflächen zumindest teilweise nicht baurechtlich als Wohnraum genehmigt, kann der Käufer nur dann gegen den Verkäufer vorgehen, wenn dieser diesen Umstand arglistig verschwiegen hat oder insofern eine vertragliche Beschaffenheit oder Garantie vereinbart wurde. Die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag führt dabei nicht automatisch zu einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung, da lediglich der rein tatsächliche Zustand der Räumlichkeiten beschrieben und gerade keine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernommen werden soll.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Heutzutage wird die anteilige Instandhaltungsrücklage nur noch selten in Wohnungseigentumskaufverträge aufgenommen. Das OLG Koblenz musste nun entscheiden, dass wenn ein entsprechender Geldbetrag im Vertrag genannt wird, dies in der Regel keine zugesicherte Beschaffenheit darstellt, für deren Richtigkeit der Verkäufer haften möchte.

Mehr

Unternehmensrecht
Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Eine Übernahme der Gründungskosten durch die neu gegründete GmbH ist nur bei hinreichender Satzungsgrundlage zulässig. Neuerdings verlangen Obergerichte hierfür nicht nur die namentliche Nennung der Kostenpositionen sowie einen geschätzten Gesamthöchstbetrag, sondern zusätzlich die Bezifferung der einzelnen Kostenpositionen. Hieraus ergeben sich schwerwiegende Probleme für die Registerpraxis.

Mehr

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Immobilienrecht
Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Wenn die gemeinsam bewohnte Immobilie im Alleineigentum eines Partners steht, besteht häufig der Wunsch, den jeweils anderen insbesondere für den Fall des Vorversterbens des Eigentümers grundbuchlich abzusichern. Der auf den Tod des Eigentümers aufschiebend bedingten Nießbrauch, sollte um im Fall einer lebzeitigen Auflösung der Lebenspartnerschaft eine Löschung des Rechts gewährleisten zu können, zusätzlich auflösend bedingt auf die „Beendigung der Lebensgemeinschaft“ vereinbart werden. Diese Möglichkeit ist nunmehr durch die Rechtsprechung auch grundbuchrechtlich abgesichert worden.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Jede Nichtfestsetzung oder Erstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG setzt allerdings voraus, dass der Erwerbsvorgang, der rückgängig gemacht werden soll, nach den §§ 18, 19 GrEStG fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt worden ist. Der BFH hat nun geurteilt, dass die verspätete Anzeige durch einen Notar durchaus eine fristgerechte Anzeige des Beteiligten darstellen kann, soweit die Anzeige an sich in allen Teilen vollständig ist.

Mehr