Neue Rechtsprechung zur Nachforderung von Erschließungsbeiträgen – Auswirkungen auf notarielle Grundstückkaufverträge?

Die Gemeinden erheben zur Deckung ihres Aufwands für Erschließungsanlagen, wie z.B. Straßen, Wege und Plätze, regelmäßig einen Erschließungsbeitrag von den Eigentümern der erschlossenen Grundstücke (§§ 127ff. BauGB). Daraus folgt zugleich, dass der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand einen wertbildender Faktor eines Grundstücks darstellt (§ 6 Abs. 3 ImmoWertV).

Gefahr der Beitragspflicht für zurückliegende Erschließungsmaßnahmen

Eine Gefahr für Käufer einer Immobilie kann explizit darin liegen, dass die Gemeinde Erschließungsbeiträge für baulich bereits durchgeführte Maßnahmen bislang noch nicht abgerechnet hat. Stellt die kaufvertragliche Regelung dann für die Kostenabgrenzung allein auf das Datum des Eingangs des Beitragsbescheids ab (sog. Bescheidslösung), können Käufer in solchen Fällen mitunter zu erheblichen Nachzahlungen herangezogen werden. Die Brisanz dieser Problematik könnte nun jedoch durch aktuelle Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Beschl. v. 03.11.2021, Az. 1 BvL 1/19) und des Oberverwaltungsgerichts Münster (Urteil v. 08.06.2021, Az. 17 K 10842/17) ein wenig gemindert werden.

Unbegrenzte Erhebung von Erschließungsbeiträgen ist unzulässig

Das OVG Münster urteilte für die Rechtslage in Nordrhein-Westfalen, dass die Erhebung eines Erschließungsbeitrags auch ohne Berücksichtigung des verfassungsrechtlichen Grundsatzes der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit jedenfalls nach mehr als 30 Jahren nach Eintritt der Vorteilslage unzulässig sei. Dies ergebe sich aus einer entsprechenden Anwendung von Landesverfahrensrecht in Verbindung mit dem Grundsatz von Treu und Glauben. Die Vorteilslage als Zeitpunkt des Fristbeginns liege bereits dann vor, wenn die Erschließungsanlage (im konkreten Fall eine Straße) aus Sicht eines objektiven Betrachters endgültig fertiggestellt erscheint. Eine vom Landesgesetz darüber hinaus geforderte straßenrechtliche Widmung oder eine planungsrechtliche Rechtmäßigkeit der Herstellung sei dagegen irrelevant, da solche Umstände durch den Anlieger nicht feststellen seien.

Das BVerfG verwarf die rheinland-pfälzische Landesregelung, wonach Erschließungsbeiträge nach Eintritt der Vorteilslage unbefristet erhoben werden konnten, wegen Verstoßes gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Belastungsklarheit und –vorhersehbarkeit. Dieser Grundsatz fordere eine zeitliche Begrenzung der Beitragserhebung in allen Fällen, in denen die abzugeltende tatsächliche Vorteilslage in der Sache eintrete, die daran anknüpfenden Beitragsansprüche aber wegen des Fehlens einer sonstigen Voraussetzung nicht entstünden und deshalb auch nicht verjähren könnten. Der Betroffene dürfe nicht dauerhaft im Unklaren gelassen werden, ob er noch mit Belastungen rechnen müsse. Welche Frist für eine Erhebung noch verfassungsgemäß ist, stellte das Gericht nicht fest. 30 Jahre sei aber jedenfalls zu lange.

Fazit

Auch wenn durch diese Rechtsprechung eine unbegrenzte Heranziehung von Anliegern für zurückliegende Erschließungsmaßnahmen ausgeschlossen ist, so bleibt doch die Grundsatzproblematik der Käuferhaftung für zurückliegende Erschließungsbeiträge bestehen. Insofern bietet es sich für den Grundstückskaufvertrag an, statt auf den Eingang des Beitragsbescheids für die Abgrenzung der Verantwortlichkeit auf das Datum der tatsächlichen Leistungserbringung durch die Gemeinde abzustellen. Ist ausdrücklich die Bescheidslösung gewünscht, ist dem Käufer zu raten, im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses den Ausbau- und Abrechnungszustand des Kaufobjektes bei der zuständigen Gemeinde zu erfragen.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

1 Feb, 2022

Weitere Themen

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Notare
Testierunfähigkeit bei unter Betreuung stehenden Personen

Testierunfähigkeit bei unter Betreuung stehenden Personen

Nach § 11 Abs. 1 BeurkG soll ein Notar die Beurkundung ablehnen, wenn einem Beteiligten nach Überzeugung des Notars die erforderliche Geschäftsfähigkeit fehlt. Es verbietet sich jedoch jede generalisierende Betrachtung der Testierfähigkeit aufgrund einer angeordneten gesetzlichen Betreuung. Vielmehr gilt auch zugunsten von unter Betreuung stehenden Personen die allgemeine Vermutung, dass der Beteiligte geschäftsfähig ist.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Besichtigungsrecht einer Mietwohnung bei Wohnungsverkauf

Besichtigungsrecht einer Mietwohnung bei Wohnungsverkauf

Will ein Vermieter seine Wohnung verkaufen, so benötigt er zu diesem Zweck Zugang zum Mietobjekt, um Kaufinteressenten durch die Wohnung führen zu können. Der BGH hat nun festgehalten, dass die Verkaufsabsicht des Vermieters ein sachlicher Grund ist, der ein Zutritts- oder Besichtigungsrecht der Mietwohnung vermittelt, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wurde. Dagegen kann sich der Mieter nur ausnahmsweise verteidigen, etwa wenn er durch die Besichtigung der Wohnung der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigungen oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt würde.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Brücker und Klühs
Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung im Immobilienkauf bei Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung im Immobilienkauf bei Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

Die Aufnahme einer Umsatzsteueroption erfolgt in notariellen Grundstückskaufverträgen regelmäßig ausschließlich zur Wahrung der von der Finanzverwaltung geforderten Form des § 311b BGB, führt aber nicht dazu, dass die Umsatzsteuer Bestandteil des Kaufpreises würde. In denjenigen Fällen, in denen ein gemeindliches Vorkaufsrecht in Betracht kommt, kann es sich anbieten, für eine dementsprechende Bindung der Gemeinde in der Urkunde den Nettopreis zuzüglich betragsmäßig aufgeführter Mehrwertsteuer auszuweisen und den Bruttobetrag als Kaufpreis zu vereinbaren.

Mehr

Unternehmensrecht
Registeranmeldungen durch zukünftige Geschäftsführer

Registeranmeldungen durch zukünftige Geschäftsführer

In der notariellen Praxis wollen Beteiligte aus Zeitgründen häufig bereits eine Handelsregisteranmeldung unterschreiben, ohne dass die für Einreichung erforderlichen Unterlagen oder Voraussetzungen vorliegen. Das OLG Brandenburg hat nun für die Anmeldung eines Geschäftsführerwechsels entschieden, dass diese erst nach Beschlussfassung durch die Gesellschafter unterzeichnet werden kann.

Mehr

Immobilienrecht
Rechtsfolgen eines Käuferirrtums über die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Kaufgegenstand

Rechtsfolgen eines Käuferirrtums über die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Kaufgegenstand

Werden dem Notar durch die Beteiligten und ggf. den beauftragten Makler die zu verkaufenden Grundstücke nur unvollständig mitgeteilt, können einzelne Flurstücke bei der Beurkundung vergessen werden. Schlimmer sind diejenigen Fälle, in denen nur eine Seite irrtümlich von der Zugehörigkeit eines Flurstücks zum Kaufgegenstand überzeugt ist. Hier hat der BGH nun Leitlinien aufgestellt.

Mehr

Immobilienrecht
Heilung eines Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz durch abweichende Rechnungsstellung

Heilung eines Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz durch abweichende Rechnungsstellung

Ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB führt nach herrschender Meinung zu einer Unwirksamkeit des Maklervertrags auf der Erwerberseite. Nach der Rechtsprechung kann der Makler den Verstoß nicht dadurch heilen, indem er die Provision schlussendlich doch paritätisch einfordert.

Mehr

Unternehmensrecht
Löschung personenbezogener Daten aus dem Handelsregister

Löschung personenbezogener Daten aus dem Handelsregister

Das Problem der Datensicherheit im Handelsregisterverfahren wurde zuletzt durch die Gesetzesänderung zur Umsetzung der EU-Digitalisierungsrichtlinie in das Bewusstsein der Betroffenen gerückt. Erste Entscheidungen von Obergerichten lehnen jedoch nachträgliche Löschung von Daten oder Schwärzung von Dokumenten ab. Der BGH und ggf. auch erneut der Gesetzgeber werden sich mit dem Thema beschäftigen müssen.

Mehr

Immobilienrecht
Folgen der Nichtvorlage eines Energieausweises beim Immobilienverkauf nach dem GEG

Folgen der Nichtvorlage eines Energieausweises beim Immobilienverkauf nach dem GEG

Die gesetzlichen Anforderungen zum Energieausweis sind durch die Einführung des GEG nochmals verschärft worden. Ein Verstoß gegen die Vorgaben kann sowohl ein Bußgeld, als auch wettbewerbsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Auswirkungen auf dessen Maklerlohn hat ein entsprechender Verstoß durch den Makler jedoch nicht. Auch der notarielle Kaufvertrag kann unabhängig von der Vorlage des Energieausweises beurkundet werden.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Ohne Kernsanierung keine Haftung für unrenovierte Altbausubstanz

Ohne Kernsanierung keine Haftung für unrenovierte Altbausubstanz

Werden Altbauimmobilien saniert und weiterverkauft, stellt sich die Frage der Mängelhaftung für die vom Umbau unberührt gebliebene Altbausubstanz. Für diese haftet der Bauträger nur dann, wenn er sich zu Bauleistungen verpflichtet, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind.

Mehr

Immobilienrecht
Deklaratorische Maklerklausel führt nicht zur Notarkostenhaftung des Maklers

Deklaratorische Maklerklausel führt nicht zur Notarkostenhaftung des Maklers

Für Immobilienmakler ist es zur Vermeidung eigener Kostenhaftung wichtig, bei Beauftragung eines Kaufvertragsentwurfes unmissverständlich zum Ausdruck zu bringen, welche Vertragspartei Auftraggeber ist. Ist dies jedoch erfolgt, können Notare das schlichte Verlangen des Maklers nach einer deklaratorischen Maklerklausel nicht zum Anlass nehmen, den Makler im Fall der Nichtbeurkundung des Vertrags kostenrechtlich zu belangen.

Mehr