Wird ein Grundstück veräußert, so bestimmt das Gesetz, dass der Erwerber mit der Veräußerung, d.h. mit dem Eigentumsübergang, in Bezug auf die Sachversicherungen (Gebäude-, Gebäudehaftpflichtversicherung) an die Stelle des Veräußerers als Versicherungsnehmer in die Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsverhältnis eintritt (§ 95 Abs. 1 VVG). Nach Eigentumsübergang muss die Veräußerung dem Versicherer unverzüglich angezeigt werden, um den Versicherungsschutz nicht zu gefährden (§ 97 VVG). Erwerber und Versicherer haben innerhalb eines Monats die Möglichkeit, die bestehende Versicherung zu kündigen (§ 96 VVG). Nicht anwendbar sind diese Grundsätze bei der Veräußerung von Wohnungseigentum, da hier der Verband der Wohnungseigentümer Versicherungsnehmer ist.
Versicherung der Kaufsache zwischen Besitzübergang und Eigentumswechsel
Diese gesetzlichen Grundlagen sind weitestgehend eingeübt und den beteiligten Kreisen bekannt. Problematisch ist die versicherungsrechtliche Situation dagegen im Zeitraum zwischen dem Besitzübergang der Kaufsache, mit dem regelmäßig auch die Gefahr deren Verschlechterung auf den Käufer übergeht, und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Versicherter ist hier weiterhin der Verkäufer. Das mit dem Besitz einhergehende Interesse des Käufers an der Erhaltung der Kaufsache ist jedoch mitversichert. Der Verkäufer ist im Schadensfall zur Mitwirkung bei der Geltendmachung des Versicherungsschadens verpflichtet. Dies bereitet in der Regel keine Probleme und bedeutet damit kein Grund für einen Neuabschluss einer Versicherung durch den Käufer.
Was ist aber die Folge, wenn in dieser Gemengelage der Versicherungsvertrag durch Kündigung des Veräußerers oder des Versicherers endet und anschließend vor Eigentumsumschreibung ein ursprünglich versicherter Sachschaden entsteht? Diese Konstellation lag der Entscheidung des BGH vom 20.03.2020 (Az. V ZR 61/19) zugrunde. Hier endete das Versicherungsverhältnis aufgrund Kündigung des Versicherers einen Monat nach Besitzübergang und anschließend trat vor Eigentumsumschreibung ein Sturmschaden am Dach des Kaufobjektes ein.
Grundsätzlich keine vertraglichen Nebenpflichten des Verkäufers
Der BGH geht davon aus, dass für den Verkäufer grundsätzlich keine kaufvertragliche Nebenpflicht besteht, eine im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bestehende Gebäudeversicherung aufrechtzuerhalten bzw. nach Kündigung einer solchen Versicherung durch den Versicherer eine neue Versicherung abzuschließen. Vielmehr müsse die Dispositionsfreiheit des Verkäufers gewahrt werden. Dieser könne das Versicherungsverhältnis jederzeit beenden. Der Verkäufer sei im Regelfall auch nicht dazu verpflichtet, den Käufer ungefragt darüber zu informieren, dass für die verkaufte Immobilie kein Versicherungsschutz bestehe bzw. dass ein solcher nach Vertragsschluss weggefallen sei. Frage der Käufer nicht nach, könne der Verkäufer vielmehr davon ausgehen, dass sich der Käufer selbst um den erforderlichen Versicherungsschutz kümmere.
Ausnahme Versicherungserklärung des Verkäufers
Anders ist dies nach BGH nur dann, wenn der Verkäufer vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages erklärt, es bestehe eine Gebäudeversicherung. In diesem Fall setze der Verkäufer beim Käufer einen Vertrauenstatbestand. Dieser könne sich dann darauf verlassen, dass der Kaufgegenstand bis zur Eigentumsumschreibung versichert bleibt. Den Verkäufer treffe daher die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer unverzüglich über den Wegfall der Versicherung zu informieren.
Fazit
Käufer einer Immobilie sollten sich vor Erwerb einer Immobilie daher immer bei dem Verkäufer erkundigen, ob und in welcher Weise das Kaufobjekt versichert ist. Dadurch können sie jedenfalls sicherstellen, durch den Verkäufer über eine drohende Versicherungslücke informiert zu werden. Kommt es dem Erwerber (etwa wegen der günstigen Konditionen) gerade auf den Fortbestand des bestehenden Versicherungsverhältnis an, so ist mit dem Verkäufer zu erörtern, ob sich dieser im Kaufvertrag zur Aufrechterhaltung des Versicherungsverhältnisses verpflichtet.
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