Neufassung der Verwaltungsvorschrift für die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen (AVA)

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WeMoG), das am 01.12.2020 Inkrafttreten ist, hat das Recht des Wohnungseigentums in vielen Bereichen grundlegend reformiert. Für die grundbuchliche Teilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum ist jedoch weiterhin eine sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde erforderlich, in der diese bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt sind.

Änderung der Verfahrensvorschriften in der Zusammenfassung

Einige Änderungen des WeMoG machten nun auch eine Änderung der Verfahrensvorschriften notwendig, die für die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen gelten. Die Neuerungen gelten ab dem 06.07.2021. Die wesentlichen Änderungen der Verwaltungspraxis lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  • Als allgemeine Vorgabe für die einzureichenden Aufteilungspläne regelt die AVA, dass die Planseiten maximal das Format DIN A3 aufweisen dürfen. Dafür ist die bisher geltende Fixierung auf einen Maßstab 1:100 aufgegeben worden. Gleichwohl wird dies bei großflächigen Anlagen dazu führen, dass der Maßstab bis zur Unleserlichkeit verkleinert werden muss, um ein Geschoss in DIN A3 darstellen zu können. Hier wird die Praxis wohl auf eine Darstellung auf mehrere Planseiten ausweichen können.
  • Vor dem Hintergrund, dass durch das WeMoG nunmehr auch Außenstellplätze und sonstige Freiflächen zum Sondereigentum erklärt werden können, solange diese durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 3 Abs. 3 2. Alt. WEG), fordert § 6 AVA, dass die Größe und Lage dieser Sondereigentumsflächen durch bezifferte Maßangaben eindeutig bestimmt ist; nicht ausreichend ist dagegen eine Bestimmbarkeit durch Berechnung anhand eines angegebenen Maßstabs. Nicht erforderlich ist dagegen die Angabe von Flächeninhalten.
  • Da nach dem WeMoG auch Mehrfachparker sondereigentumsfähig regelt § 7 Abs. 2 Satz AVA insofern, dass die Parkebenen durch die Einreichung von zwei Grundrissplänen (obere und untere Stellplätze) dargestellt werden sollen.
  • Die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist durch die AVA ausdrücklich von bauordungsrechtlichen Vorgaben entkoppelt worden. Sie kann daher grundsätzlich auch für Gebäude erteilt werden, die nicht bauordnungsrechtlich noch nicht genehmigt wurden bzw. die derzeit bauordnungsrechtlich nicht genehmigungsfähig wären.
  • Ist für den Grundbuchbezirk, in dem das Grundstück belegen ist, bereits auf die elektronische Grundbuchführung umgestellt, kann auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung elektronisch beantragt und erteilt werden. Somit wird vermieden, dass Papierexemplare aufwendig eingescannt werden müssen.

Fazit

Um zukünftig den ohnehin bereits sehr zeitaufwändigen Prozess der Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen nicht weiter zu verzögern, müssen die Neuerungen der Verfahrensvorschrift ab sofort zwingend beachtet werden.

Sollten Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen haben oder wünschen Sie eine Überprüfung Ihrer vorläufigen Aufteilungspläne? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

17 Sep, 2021

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