Raten- bzw. Rentenkaufvertrag als Antwort auf Negativzinsen?

Problem der Verwahrentgelte für Immobilienverkäufer

Bekanntlich sind die meisten Banken und Sparkassen auch bei Privatpersonen dazu übergegangen, auf Guthabenbeträge, welche bestimmte Schwellenwerte überschreiten, sog. „Verwahrentgelte“, im Volksmund auch „Negativzinsen“ genannt, von bis zu 1 % p.a. zu erheben. Da auch in näherer Zukunft nicht mit einer Besserung der Bankkonditionen gerechnet werden kann, hat dieser Umstand zum Teil zu einer starken Verunsicherung von Grundstücksverkäufern gesorgt. Oftmals veräußern betagte Immobilieneigentümer ihren Grundbesitz vorranging mit der Absicht, von dem erzielten Kaufpreis ihren Lebensabend zu finanzieren. Diese Zielstellung sehen sie durch die zunehmende Erhebung von Bankgebühren auf Guthaben bedroht.

Raten- oder Rentenkauf als Lösung

Vermehrt wird daher potentiellen Käufern und in der Konsequenz auch dem beurkundenden Notar der Wunsch entgegengebracht, der Kaufpreis solle nicht in einer Summe, sondern in monatlichen Raten bzw. als sog. Zeitrente über einen Zeitraum von 10 Jahren oder länger, erbracht werden. Derartige Gestaltungen waren bislang eher auf Wunsch von Käufern beurkundet worden, die aus verschiedenen Gründen keine Möglichkeit hatten, den Kaufpreis in einer Summe finanziert zu bekommen.

Vertragliche Absicherung des Kaufpreisanspruchs

Für den Notar stellt sich bei einer Raten- bzw. Zeitrentenkaufvertrag primär die Frage nach der Absicherung des Verkäufers, der in derartigen Konstellationen regelmäßig das Eigentum am Kaufgegenstand mit Zahlung der ersten Rate/Rente verliert und somit eine grundbuchliche Absicherung seiner verbleibenden Ansprüche benötigt. Zu denken ist hier insbesondere an die Instrumente der Restkaufpreishypothek, Grundschuld, Reallast und Rückauflassungsvormerkung, die dafür sorgen, dass auch im Fall des späteren Zahlungsausfalls des Käufers, der Verkäufer seine Rechte adäquat durchsetzen kann. Probleme können hier allenfalls dadurch auftreten, dass der Käufer zur Finanzierung der Raten/Renten eine Finanzierungsgrundschuld in das Grundbuch eintragen muss und dem finanzierenden Institut aufgrund der Verkäuferabsicherung nicht die erste Rangstelle verschafft werden kann.

Steuerliche Seite ist oftmals problematisch

Aus meiner Erfahrung etwas stiefmütterlich behandelt werden dagegen die steuerlichen Implikationen derartiger Transaktionen. Oftmals kommen die Veräußerer (bevor sie steuerlich beraten wurden) mit der Vorstellung zum Notar, die in der Raten- bzw. Rentenvereinbarung enthaltene Kaufpreisstundung solle für den Käufer zinsfrei sein. Diese Annahme widerspricht aber der stetigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, der sowohl Raten, als auch Veräußerungszeitrenten beim Veräußerer in einen nicht steuerbaren Tilgungsanteil und in einen gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG steuerpflichtigen Zinsanteil aufteilt (zuletzt zusammenfassend BFH, Urt. v. 14.07.2020, Az. VIII R 3/17). Die in den jährlichen Zahlungen enthaltenen Zinsanteile werden in der Weise ermittelt, dass von der jährlichen Gesamtleistung die jährliche Barwertminderung (Tilgungsanteil) abgezogen wird, bei deren Ermittlung von einem Zinsfuß von 5,5 % p.a. ausgegangen wird (§ 13 Abs. 1 BewG). Insbesondere bei zeitlich lang gestreckten Raten- bzw. Rentenplänen wird aufgrund dieses sehr hohen Zinsfußes ein sehr großer Teil des Barwertes auf den vom Veräußerer zu versteuernden Zinsanteil entfallen. Vorstehende Problematik führt beim Erwerber spiegelbildlich dazu, dass dieser den Zinsanteil der zu zahlenden Raten/Renten als Werbungskosten geltend machen und den anteilig auf das Gebäude entfallenden Tilgungsanteil abschreiben kann.

Auch Schenkungsteuer zu beachten

Bei einem Zinsverzicht oder der Vereinbarung eines lediglich symbolischen Zinses besteht zudem das Risiko einer schenkungsteuerlichen Erfassung, da die Rechtsprechung in der zinslosen Gewährung eines Darlehens bzw. in der Einräumung eines (zu) niedrig verzinslichen Darlehens eine freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 ErbStG sieht. Auch hier geht das FG Köln in einer aktuellen Entscheidung v. 29.9.2020  (Az. 7 K 2593/19) für die Ermittlung des Jahreswertes der Kapitalnutzung von einem Anteil von 5,5 % des Geldbetrags aus.

Fazit

Es bleibt daher festzuhalten, dass bei einer Veräußerung gegen Ratenzahlung oder Zeitrente neben der vertraglichen Vorsorge durch den Notar zwingend auch steuerliche Erwägungen berücksichtigt werden müssen. Es deshalb ratsam, dass bereits frühzeitig auch ein Steuerberater in die Planung miteinbezogen wird.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

24 Sep, 2021

Weitere Themen

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Notare
Testierunfähigkeit bei unter Betreuung stehenden Personen

Testierunfähigkeit bei unter Betreuung stehenden Personen

Nach § 11 Abs. 1 BeurkG soll ein Notar die Beurkundung ablehnen, wenn einem Beteiligten nach Überzeugung des Notars die erforderliche Geschäftsfähigkeit fehlt. Es verbietet sich jedoch jede generalisierende Betrachtung der Testierfähigkeit aufgrund einer angeordneten gesetzlichen Betreuung. Vielmehr gilt auch zugunsten von unter Betreuung stehenden Personen die allgemeine Vermutung, dass der Beteiligte geschäftsfähig ist.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Besichtigungsrecht einer Mietwohnung bei Wohnungsverkauf

Besichtigungsrecht einer Mietwohnung bei Wohnungsverkauf

Will ein Vermieter seine Wohnung verkaufen, so benötigt er zu diesem Zweck Zugang zum Mietobjekt, um Kaufinteressenten durch die Wohnung führen zu können. Der BGH hat nun festgehalten, dass die Verkaufsabsicht des Vermieters ein sachlicher Grund ist, der ein Zutritts- oder Besichtigungsrecht der Mietwohnung vermittelt, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wurde. Dagegen kann sich der Mieter nur ausnahmsweise verteidigen, etwa wenn er durch die Besichtigung der Wohnung der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigungen oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt würde.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Brücker und Klühs
Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung im Immobilienkauf bei Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung im Immobilienkauf bei Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

Die Aufnahme einer Umsatzsteueroption erfolgt in notariellen Grundstückskaufverträgen regelmäßig ausschließlich zur Wahrung der von der Finanzverwaltung geforderten Form des § 311b BGB, führt aber nicht dazu, dass die Umsatzsteuer Bestandteil des Kaufpreises würde. In denjenigen Fällen, in denen ein gemeindliches Vorkaufsrecht in Betracht kommt, kann es sich anbieten, für eine dementsprechende Bindung der Gemeinde in der Urkunde den Nettopreis zuzüglich betragsmäßig aufgeführter Mehrwertsteuer auszuweisen und den Bruttobetrag als Kaufpreis zu vereinbaren.

Mehr

Unternehmensrecht
Registeranmeldungen durch zukünftige Geschäftsführer

Registeranmeldungen durch zukünftige Geschäftsführer

In der notariellen Praxis wollen Beteiligte aus Zeitgründen häufig bereits eine Handelsregisteranmeldung unterschreiben, ohne dass die für Einreichung erforderlichen Unterlagen oder Voraussetzungen vorliegen. Das OLG Brandenburg hat nun für die Anmeldung eines Geschäftsführerwechsels entschieden, dass diese erst nach Beschlussfassung durch die Gesellschafter unterzeichnet werden kann.

Mehr

Immobilienrecht
Rechtsfolgen eines Käuferirrtums über die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Kaufgegenstand

Rechtsfolgen eines Käuferirrtums über die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Kaufgegenstand

Werden dem Notar durch die Beteiligten und ggf. den beauftragten Makler die zu verkaufenden Grundstücke nur unvollständig mitgeteilt, können einzelne Flurstücke bei der Beurkundung vergessen werden. Schlimmer sind diejenigen Fälle, in denen nur eine Seite irrtümlich von der Zugehörigkeit eines Flurstücks zum Kaufgegenstand überzeugt ist. Hier hat der BGH nun Leitlinien aufgestellt.

Mehr

Immobilienrecht
Heilung eines Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz durch abweichende Rechnungsstellung

Heilung eines Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz durch abweichende Rechnungsstellung

Ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB führt nach herrschender Meinung zu einer Unwirksamkeit des Maklervertrags auf der Erwerberseite. Nach der Rechtsprechung kann der Makler den Verstoß nicht dadurch heilen, indem er die Provision schlussendlich doch paritätisch einfordert.

Mehr

Unternehmensrecht
Löschung personenbezogener Daten aus dem Handelsregister

Löschung personenbezogener Daten aus dem Handelsregister

Das Problem der Datensicherheit im Handelsregisterverfahren wurde zuletzt durch die Gesetzesänderung zur Umsetzung der EU-Digitalisierungsrichtlinie in das Bewusstsein der Betroffenen gerückt. Erste Entscheidungen von Obergerichten lehnen jedoch nachträgliche Löschung von Daten oder Schwärzung von Dokumenten ab. Der BGH und ggf. auch erneut der Gesetzgeber werden sich mit dem Thema beschäftigen müssen.

Mehr

Immobilienrecht
Folgen der Nichtvorlage eines Energieausweises beim Immobilienverkauf nach dem GEG

Folgen der Nichtvorlage eines Energieausweises beim Immobilienverkauf nach dem GEG

Die gesetzlichen Anforderungen zum Energieausweis sind durch die Einführung des GEG nochmals verschärft worden. Ein Verstoß gegen die Vorgaben kann sowohl ein Bußgeld, als auch wettbewerbsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Auswirkungen auf dessen Maklerlohn hat ein entsprechender Verstoß durch den Makler jedoch nicht. Auch der notarielle Kaufvertrag kann unabhängig von der Vorlage des Energieausweises beurkundet werden.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Ohne Kernsanierung keine Haftung für unrenovierte Altbausubstanz

Ohne Kernsanierung keine Haftung für unrenovierte Altbausubstanz

Werden Altbauimmobilien saniert und weiterverkauft, stellt sich die Frage der Mängelhaftung für die vom Umbau unberührt gebliebene Altbausubstanz. Für diese haftet der Bauträger nur dann, wenn er sich zu Bauleistungen verpflichtet, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind.

Mehr

Immobilienrecht
Deklaratorische Maklerklausel führt nicht zur Notarkostenhaftung des Maklers

Deklaratorische Maklerklausel führt nicht zur Notarkostenhaftung des Maklers

Für Immobilienmakler ist es zur Vermeidung eigener Kostenhaftung wichtig, bei Beauftragung eines Kaufvertragsentwurfes unmissverständlich zum Ausdruck zu bringen, welche Vertragspartei Auftraggeber ist. Ist dies jedoch erfolgt, können Notare das schlichte Verlangen des Maklers nach einer deklaratorischen Maklerklausel nicht zum Anlass nehmen, den Makler im Fall der Nichtbeurkundung des Vertrags kostenrechtlich zu belangen.

Mehr