Stärkung des Vorrangs der vertraglichen Kaufpreisaufteilung

BMF Arbeitshilfe ist unzulässig

Für Gebäude und Gebäudeteile, die zur Erzielung von Einkünften verwendet werden, können steuerlich Absetzungen für Abnutzung (AfA) vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 EStG). Da der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, kann für diesen keine AfA geltend gemacht werden. Kaufpreise für nicht ausschließlich eigengenutzte Immobilien sind daher in einen Anteil für die baulichen Anlagen und einen Bodenwertanteil aufzuteilen. Der Käufer ist dabei daran interessiert, einen möglichst hohen Gebäudewertanteil auszuweisen, damit er von seinen Einkünften möglichst hohe Beträge für AfA geltend machen kann.

Der Bundesfinanzhof (BFH) erkannte in der Vergangenheit bereits mehrfach, dass wenn eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen wurde, der vereinbarten Gebäudewert grundsätzlich vom Finanzamt auch der Besteuerung zugrunde zu legen ist. Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Gebäude durch das Finanzamt sei lediglich im Einzelfall dann geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehle und wirtschaftlich nicht haltbar erscheine.

In der Praxis verwendete die Finanzverwaltung jedoch weitgehend eine im Jahr 2014 durch das BMF veröffentlichte Arbeitshilfe und setzte in vielen Fällen die daraus folgende Kaufpreisaufteilung schlicht an die Stelle der vertraglichen Vereinbarungen. Dem sind die Richter des BFH mit Urt. v. 21.07.2020 nun entgegengetreten (Az. 3 K 3137/19). Die Arbeitshilfe sei keine Rechtsnorm, sodass kein Grund bestehe, diese in der Praxis als für den Steuerpflichtigen bindend zu betrachten. Vielmehr enthalte sie inhaltlich schwere systematische Mängel, da sie die verschiedenen Bewertungskriterien schematisch auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren verenge und der Kaufpreisaufteilung unzulässige Parameter zugrunde lege. Bei Zweifeln an der vertraglichen Kaufpreisaufteilung müsse das Finanzamt vielmehr eigene Ermittlungen anstellen und zu diesem Zweck ggf. ein Sachverständigengutachten einholen.

Die Entscheidung wird vermutlich erhebliche praktische Auswirkungen haben. Die BMF-Arbeitshilfe wurde eingeführt, um der Verwaltung in tausenden von zu beurteilenden Einzelfällen ein pauschales Aufteilungsinstrument an die Hand zu geben. Dieses wurde nun vom BFH für unzulässig erklärt. Zwar hat das BMF im Mai 2021 eine aktualisierte Version der Arbeitshilfe veröffentlicht, welche nunmehr in Raktion auf den BFH z.B. verschiedene Bewertungsverfahren zulässt. Gleichwohl wird auch diese Novelle wahrscheinlilch die Grundkritik des BFH nicht vollständig beseitigen können, sodass davon auszugehen ist, dass die BMF-Arbeitshilfe zuünftig erheblich an Bedeutung verlieren wird. Für die Finanzämter wird dies zu einem immensen Mehraufwand führen, wenn sie die vertragliche Kaufpreisaufteilung in Frage stellen wollen. Es ist daher zu erwarten, dass der Stellenwert einer im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreisallokation zukünftig weiter zunehmen wird.

Als Fazit bleibt daher festzuhalten, dass bei Erwerb eines zur Vermietung bestimmten Kaufobjekts bereits frühzeitig an die vertragliche Kaufpreisaufteilung gedacht werden sollte. Hierfür ist es ratsam, dass der Käufer bereits im Vorfeld der Beurkundung seinen Steuerberater nach einer zweckmäßigen Festlegung der Anschaffungskosten für das Gebäude fragt. So ist gewährleistet, dass dem Notar rechtzeitig die gewünschte Kaufpreisaufteilung vorliegt, damit diese im Kaufvertragsentwurf berücksichtigt werden kann.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

2 Aug, 2021

Weitere Themen

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Notare
Testierunfähigkeit bei unter Betreuung stehenden Personen

Testierunfähigkeit bei unter Betreuung stehenden Personen

Nach § 11 Abs. 1 BeurkG soll ein Notar die Beurkundung ablehnen, wenn einem Beteiligten nach Überzeugung des Notars die erforderliche Geschäftsfähigkeit fehlt. Es verbietet sich jedoch jede generalisierende Betrachtung der Testierfähigkeit aufgrund einer angeordneten gesetzlichen Betreuung. Vielmehr gilt auch zugunsten von unter Betreuung stehenden Personen die allgemeine Vermutung, dass der Beteiligte geschäftsfähig ist.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Besichtigungsrecht einer Mietwohnung bei Wohnungsverkauf

Besichtigungsrecht einer Mietwohnung bei Wohnungsverkauf

Will ein Vermieter seine Wohnung verkaufen, so benötigt er zu diesem Zweck Zugang zum Mietobjekt, um Kaufinteressenten durch die Wohnung führen zu können. Der BGH hat nun festgehalten, dass die Verkaufsabsicht des Vermieters ein sachlicher Grund ist, der ein Zutritts- oder Besichtigungsrecht der Mietwohnung vermittelt, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wurde. Dagegen kann sich der Mieter nur ausnahmsweise verteidigen, etwa wenn er durch die Besichtigung der Wohnung der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigungen oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt würde.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Brücker und Klühs
Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung im Immobilienkauf bei Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung im Immobilienkauf bei Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

Die Aufnahme einer Umsatzsteueroption erfolgt in notariellen Grundstückskaufverträgen regelmäßig ausschließlich zur Wahrung der von der Finanzverwaltung geforderten Form des § 311b BGB, führt aber nicht dazu, dass die Umsatzsteuer Bestandteil des Kaufpreises würde. In denjenigen Fällen, in denen ein gemeindliches Vorkaufsrecht in Betracht kommt, kann es sich anbieten, für eine dementsprechende Bindung der Gemeinde in der Urkunde den Nettopreis zuzüglich betragsmäßig aufgeführter Mehrwertsteuer auszuweisen und den Bruttobetrag als Kaufpreis zu vereinbaren.

Mehr

Unternehmensrecht
Registeranmeldungen durch zukünftige Geschäftsführer

Registeranmeldungen durch zukünftige Geschäftsführer

In der notariellen Praxis wollen Beteiligte aus Zeitgründen häufig bereits eine Handelsregisteranmeldung unterschreiben, ohne dass die für Einreichung erforderlichen Unterlagen oder Voraussetzungen vorliegen. Das OLG Brandenburg hat nun für die Anmeldung eines Geschäftsführerwechsels entschieden, dass diese erst nach Beschlussfassung durch die Gesellschafter unterzeichnet werden kann.

Mehr

Immobilienrecht
Rechtsfolgen eines Käuferirrtums über die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Kaufgegenstand

Rechtsfolgen eines Käuferirrtums über die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Kaufgegenstand

Werden dem Notar durch die Beteiligten und ggf. den beauftragten Makler die zu verkaufenden Grundstücke nur unvollständig mitgeteilt, können einzelne Flurstücke bei der Beurkundung vergessen werden. Schlimmer sind diejenigen Fälle, in denen nur eine Seite irrtümlich von der Zugehörigkeit eines Flurstücks zum Kaufgegenstand überzeugt ist. Hier hat der BGH nun Leitlinien aufgestellt.

Mehr

Immobilienrecht
Heilung eines Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz durch abweichende Rechnungsstellung

Heilung eines Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz durch abweichende Rechnungsstellung

Ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB führt nach herrschender Meinung zu einer Unwirksamkeit des Maklervertrags auf der Erwerberseite. Nach der Rechtsprechung kann der Makler den Verstoß nicht dadurch heilen, indem er die Provision schlussendlich doch paritätisch einfordert.

Mehr

Unternehmensrecht
Löschung personenbezogener Daten aus dem Handelsregister

Löschung personenbezogener Daten aus dem Handelsregister

Das Problem der Datensicherheit im Handelsregisterverfahren wurde zuletzt durch die Gesetzesänderung zur Umsetzung der EU-Digitalisierungsrichtlinie in das Bewusstsein der Betroffenen gerückt. Erste Entscheidungen von Obergerichten lehnen jedoch nachträgliche Löschung von Daten oder Schwärzung von Dokumenten ab. Der BGH und ggf. auch erneut der Gesetzgeber werden sich mit dem Thema beschäftigen müssen.

Mehr

Immobilienrecht
Folgen der Nichtvorlage eines Energieausweises beim Immobilienverkauf nach dem GEG

Folgen der Nichtvorlage eines Energieausweises beim Immobilienverkauf nach dem GEG

Die gesetzlichen Anforderungen zum Energieausweis sind durch die Einführung des GEG nochmals verschärft worden. Ein Verstoß gegen die Vorgaben kann sowohl ein Bußgeld, als auch wettbewerbsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Auswirkungen auf dessen Maklerlohn hat ein entsprechender Verstoß durch den Makler jedoch nicht. Auch der notarielle Kaufvertrag kann unabhängig von der Vorlage des Energieausweises beurkundet werden.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Ohne Kernsanierung keine Haftung für unrenovierte Altbausubstanz

Ohne Kernsanierung keine Haftung für unrenovierte Altbausubstanz

Werden Altbauimmobilien saniert und weiterverkauft, stellt sich die Frage der Mängelhaftung für die vom Umbau unberührt gebliebene Altbausubstanz. Für diese haftet der Bauträger nur dann, wenn er sich zu Bauleistungen verpflichtet, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind.

Mehr

Immobilienrecht
Deklaratorische Maklerklausel führt nicht zur Notarkostenhaftung des Maklers

Deklaratorische Maklerklausel führt nicht zur Notarkostenhaftung des Maklers

Für Immobilienmakler ist es zur Vermeidung eigener Kostenhaftung wichtig, bei Beauftragung eines Kaufvertragsentwurfes unmissverständlich zum Ausdruck zu bringen, welche Vertragspartei Auftraggeber ist. Ist dies jedoch erfolgt, können Notare das schlichte Verlangen des Maklers nach einer deklaratorischen Maklerklausel nicht zum Anlass nehmen, den Makler im Fall der Nichtbeurkundung des Vertrags kostenrechtlich zu belangen.

Mehr