Überleitung einer Maklercourtageverpflichtung auf den vorkaufsberechtigten Mieter

In Zeiten von knappem Wohnraum in Ballungsgebieten ist für betroffene Mieter, deren Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert wurde, weiterhin attraktiv das ihnen zustehende gesetzlichen Mieterverkaufsrecht in Anspruch zu nehmen. Gerade für den Käufer der Immobilie ist die Unsicherheit über die Ausübung des Mietervorkaufsrecht eine erhebliche Belastung. Jedenfalls möchte er aber eine vertragliche Vorsorge für den Fall der Ausübung, sodass ihm dann sämtliche Kosten und Auslagen ersetzt bzw. diese von vorneherein auf den Mieter übergeleitet werden. Unproblematisch sind in diesem Zusammenhang die Rückzahlung der geleisteten Grunderwerbsteuer durch das Finanzamt (§ 16 Abs. 1 GrEStG) sowie die Erstattung angefallener Notar- und Gerichtsgebühren durch den Mieter. Zu differenzieren ist dagegen bei einer vertraglich geschuldeten Maklerprovision.

Rücktritt lässt Maklerprovision unberührt

Die Ausübung des Mietervorkaufsrechts hat regelmäßig zur Folge, dass der Verkäufer zur Meidung einer Haftung für zwei Verkaufsverpflichtungen vom ursprünglichen Kaufvertrag zurücktritt. Der Provisionsanspruch des Maklers wird jedoch durch weder durch die Ausübung des Mietervorkaufsrechts, noch durch den darauffolgenden vertraglich oder gesetzlich erklärten Rücktritt berührt. Somit sind hier zum Schutz des Käufers vertragliche Vorkehrungen erforderlich. Zu deren Ausgestaltung hat kürzlich das Kammergericht Berlin (Urteil vom 27.04.2023, Az. 10 U 80/22) Stellung genommen. Der Mieter hatte sein Mietervorkaufsrecht ausgeübt. Der Erstkäufer klagte gegen den Mieter auf Erstattung der von ihm an die Maklerin geleiteten Provision. Im Kaufvertrag war einerseits eine Maklerklausel enthalten, die für die Maklerin, ein eigenes Forderungsrecht gemäß § 328 Abs. 1 BGB auf Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 6% des Netto-Kaufpreises zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer begründete. Andererseits sollte der Mieter im Fall der Ausübung seines Vorkaufsrechts zur Freistellung bzw. Zahlung von Forderungen des Maklers an den Erstkäufer verpflichtet sein.

Anspruch der Maklerin aus der konstitutiven Maklerklausel

Das Kammergericht machte zunächst Ausführungen zu der im Kaufvertrag enthaltenen Freistellungs- bzw. Zahlungsverpflichtung des Mieters. Diese stellte sich als ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter (des Mieters) dar. Aufgrund der vertraglich vereinbarten konstitutiven Maklerklausel konnte die Maklerin und nach der Abtretung des Provisionsanspruchs auch der Kläger jedoch vom Mieter die Zahlung der Courtage verlangen.  Der Mieter habe durch die Vorkaufsrechtsausübung einen selbständigen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen geschlossen, wie sie zwischen dem Verpflichteten (Verkäufer) und dem Kläger (Erstkäufer) vereinbart gewesen seien. Er sei daher nicht nur verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, sondern alle Leistungen zu erbringen, die der Erstkäufer nach dem Kaufvertrag hätte erbringen müssen; dies umfasse auch die Zahlung der Maklerprovision.

Konstitutive Maklerklausel kein unzulässiger Fremdkörper

Schließlich könnten konstitutive Maklerklauseln in der Regel nicht als „Fremdkörper“ im Kaufvertrag angesehen werden, wenn sich diese Kosten im üblichen Rahmen hielten; dann gehörten sie vielmehr normalerweise wesensmäßig zum Kaufvertrag. Das war vorliegend der Fall, weil für die Provisionsansprüche eine maklervertragliche Rechtsgrundlage bestand und die vereinbarte Provision von 6% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer marktüblich war.

Fazit

Dieser Fall zeigt exemplarisch, dass bei drohender Ausübung eines Mietervorkaufsrechts zum Schutz des Ersterwerbers vor den entstandenen Courtageansprüchen des Maklers, statt der sonst üblichen deklaratorischen, eine konstitutive Maklerklausel in den Kaufvertrag aufgenommen werden sollte. Der Notar dürfte die Beteiligten in diesem Zusammenhang jedoch darauf hinweisen, dass diese Klausel den kostenrechtlichen Geschäftswert der Urkunde erhöht und daher zu einer Gebührensteigerung führen kann. 

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

20 Okt, 2023

Weitere Themen

Steuerrecht
BFH schränkt Ausnahme von Spekulationsteuer wegen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ein

BFH schränkt Ausnahme von Spekulationsteuer wegen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ein

Ausgenommen von einer Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Der BFH schränkt nun mit zwei praxisrelevanten Urteilen den Anwendungsbereich der Ausnahmevorschrift des  § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ein.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Brücker und Klühs Notare
Zuwendung eines Immobiliennießbrauchs an Kinder ist keine missbräuchliche Gestaltung

Zuwendung eines Immobiliennießbrauchs an Kinder ist keine missbräuchliche Gestaltung

Um die gegenüber den Kindern ohnehin bestehenden Barunterhaltspflicht nachzukommen sowie Steuerfreibeträge der Kinder und das steuerliche Progressionsgefälle zu den Eltern auszunutzten, kann an vermieteten Immobilien ein Immobiliennießbrauch zugunsten der Kinder begründet werden. Diese Gestaltung ist nach dem BFH dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Nutzungsberechtigten im Außenverhältnis als Vermieter in Erscheinung treten.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Genehmigung des Familien-, Betreuungs- oder Nachlassgerichts der aufgrund Finanzierungsvollmacht bestellten Grundschuld

Genehmigung des Familien-, Betreuungs- oder Nachlassgerichts der aufgrund Finanzierungsvollmacht bestellten Grundschuld

Die meisten Grundbuchämter in Deutschland verlangen für die Eintragung von Grundpfandrechten auf der Grundlage einer in einem genehmigungsbedürftigen Kaufvertrag enthaltenen Belastungsvollmacht eine eigenständige gerichtliche Genehmigung. Nunmehr hat sich das OLG Düsseldorf gegen diese Meinung gestellt und entschieden, dass die Bestellung einer Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung dann nicht dem Erfordernis einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung unterfällt, wenn die Grundschuld vom Grundstückskäufer in Ausübung einer ihm im notariellen Grundstückskaufvertrag erteilten, konkret umgrenzten Belastungsvollmacht bestellt worden ist.

Mehr

Unternehmensrecht
Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Gemäß § 18 Absatz 2 HGB darf die Firma eines Handelsgewerbes keine Angaben enthalten, die geeignet sind, über geschäftliche Verhältnisse, die für Rechtsverkehr wesentlich sind, irrezuführen. Nach dem OLG Düsseldorf verleitet alleine die Verwendung des Zusatzes „Institut“ in einer Firma einer GmbH die angesprochenen Verkehrskreise nicht mehr automatisch zu der Vorstellung, es handele sich um eine öffentliche oder unter öffentlicher Aufsicht oder Förderung stehende, der Allgemeinheit und der Wissenschaft dienende Einrichtung mit wissenschaftlichem Personal.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Sind verkaufte Wohnflächen zumindest teilweise nicht baurechtlich als Wohnraum genehmigt, kann der Käufer nur dann gegen den Verkäufer vorgehen, wenn dieser diesen Umstand arglistig verschwiegen hat oder insofern eine vertragliche Beschaffenheit oder Garantie vereinbart wurde. Die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag führt dabei nicht automatisch zu einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung, da lediglich der rein tatsächliche Zustand der Räumlichkeiten beschrieben und gerade keine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernommen werden soll.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Heutzutage wird die anteilige Instandhaltungsrücklage nur noch selten in Wohnungseigentumskaufverträge aufgenommen. Das OLG Koblenz musste nun entscheiden, dass wenn ein entsprechender Geldbetrag im Vertrag genannt wird, dies in der Regel keine zugesicherte Beschaffenheit darstellt, für deren Richtigkeit der Verkäufer haften möchte.

Mehr

Unternehmensrecht
Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Eine Übernahme der Gründungskosten durch die neu gegründete GmbH ist nur bei hinreichender Satzungsgrundlage zulässig. Neuerdings verlangen Obergerichte hierfür nicht nur die namentliche Nennung der Kostenpositionen sowie einen geschätzten Gesamthöchstbetrag, sondern zusätzlich die Bezifferung der einzelnen Kostenpositionen. Hieraus ergeben sich schwerwiegende Probleme für die Registerpraxis.

Mehr

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Immobilienrecht
Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Wenn die gemeinsam bewohnte Immobilie im Alleineigentum eines Partners steht, besteht häufig der Wunsch, den jeweils anderen insbesondere für den Fall des Vorversterbens des Eigentümers grundbuchlich abzusichern. Der auf den Tod des Eigentümers aufschiebend bedingten Nießbrauch, sollte um im Fall einer lebzeitigen Auflösung der Lebenspartnerschaft eine Löschung des Rechts gewährleisten zu können, zusätzlich auflösend bedingt auf die „Beendigung der Lebensgemeinschaft“ vereinbart werden. Diese Möglichkeit ist nunmehr durch die Rechtsprechung auch grundbuchrechtlich abgesichert worden.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Jede Nichtfestsetzung oder Erstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG setzt allerdings voraus, dass der Erwerbsvorgang, der rückgängig gemacht werden soll, nach den §§ 18, 19 GrEStG fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt worden ist. Der BFH hat nun geurteilt, dass die verspätete Anzeige durch einen Notar durchaus eine fristgerechte Anzeige des Beteiligten darstellen kann, soweit die Anzeige an sich in allen Teilen vollständig ist.

Mehr