Bereits mehrere Male haben wir an anderer Stelle in diesem Blog zu neueren Entwicklungen beim Thema der Spekulationsfrist gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 EStG informiert. Eine wichtige Ausnahme von der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte regelt dagegen § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG. Danach sind die Verkäufe von solchen Immobilien von der Spekulationsbesteuerung ausgenommen, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Im vergangenen Jahr hat der Bundesfinanzhof in zwei Entscheidungen jeweils zu sehr praxisrelevanten Fallkonstellationen entschieden und damit die Reichweite dieser Besteuerungsausnahme neu bestimmt.
Veräußerung einer Studentenwohnung nicht aufgrund Nutzung zu eigenen Wohnzwecken steuerfrei
Der ersten Entscheidung vom 24. Mai 2022 (Az. IX R 28/21) lag ein in der Praxis häufig vorkommender Sachverhalt zu Grunde. Die Klägerin hatte im Jahr 2010 am Studienort ihrer beiden Söhne eine Eigentumswohnung erworben, die sie fortan ihren Söhnen unentgeltlich zu Wohnzwecken zur Verfügung stellte. Später wohnte auch noch der jüngste Sohn der Klägerin in der Wohnung. Nach Studienende der Kinder im Jahr 2016 veräußerte die Klägerin die Wohnung mit Gewinn. Das Finanzamt verwehrte der Klägerin die Berufung auf § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG, da sie für die beiden älteren Söhne lediglich bis zur Vollendung deren 25. Lebensjahres im Mai 2014 einen Anspruch auf Kindergeld gehabt habe. Daher sei die Wohnung ab Juni 2014 nicht mehr im Sinne der Befreiungsvorschrift zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden, auch wenn die Klägerin hinsichtlich des dritten Sohnes noch bis Ende 2016 kindergeldberechtigt gewesen sei.
BFH verlangt Nutzung durch Kinder, die steuerlich bei dem Elternteil veranlagt werden
Der BFH entschied im Sinne des Finanzamts und damit für die strengste Auslegung der Ausnahmevorschrift. Zwar beurteilte er die ursprüngliche unentgeltliche Überlassung an die beiden älteren Söhne als mittelbaren Eigennutzung der Eltern, da diese zu diesem Zeitpunkt steuerlich noch zusammen mit diesen veranlagt wurden (§ 32 Abs. 4 Nr. 2 EStG). Mit dem Erreichen des 25. Lebensjahres im Jahr 2014 änderte sich jedoch dieser Zustand noch vor der Veräußerung der Wohnung, sodass die Anwendung des Befreiungstatbestandes des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ausgeschlossen sei. Auch der Umstand, dass zu diesem Zeitpunkt auch bereits der jüngste Sohn der Klägerin, der altersgemäß noch gemeinsam mit dieser veranlagt wurde, die Wohnung nutzte, ändere an diesem Ergebnis nichts, da allein die Mitbenutzung durch ein, aufgrund seines Alters nicht mehr zuzurechnendes Kind, dazu führe, dass die Wohnung insgesamt nicht mehr als zu eigenen Wohnzwecken des Steuerpflichtigen genutzt anzusehen sei.
Fazit
Seitdem Mieten für Studentenwohnungen aufgrund mehrerer Urteile des Bundesverfassungsgerichts im Erststudium nicht mehr als vorweggenommene Werbungskosten qualifiziert werden und die entsprechenden Mietmärkte in Studentenstädten kein ausreichendes Angebot bieten, sind viele steuerlich beratende Eltern dazu übergegangen, für ihre unterhaltsberechtigten Kinder Eigentumswohnungen am Studienort zu erwerben. Soll nach Studienende ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgen, kommt eine Berufung auf den Befreiungstatbestand des § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG nur in Betracht, wenn die Wohnung unentgeltlich überlassen wurde und sämtliche nutzenden Kinder noch steuerlich mit den Eltern veranlagt werden.
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