Verweigerung der Verwalterzustimmung bei Nichtvorlage des Grundstückskaufvertrags?

In vielen (zumeist älteren) Gemeinschaftsordnungen von Wohnungseigentumsanlagen findet sich der Passus, wonach ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf (§ 12 Abs. 1 WEG). In der Regel wird die Veräußerung dabei an die Zustimmung des Verwalters gebunden.

Zustimmungsverweigerung nur aus wichtigem Grund

Die Zustimmung darf der Verwalter jedoch nur aus einem wichtigen Grund versagen (§ 12 Abs. 2 WEG). Ein solcher liegt etwa vor, wenn im Einzelfall begründete Zweifel in der Person des Erwerbers oder an seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit bestehen. Beispiele hierfür sind wenn der Erwerber eine „eidesstattliche Versicherung“ abgegeben hat oder jedenfalls mittellos ist, als Miteigentümer einer anderen Einheit bereits durch erhebliche Hausgeldrückstände oder gemeinschaftsschädliches Verhalten aufgefallen ist, die Hausordnung nicht einhalten möchte oder eine zweckwidrige Nutzung beabsichtigt. Praktisch ergibt sich für Verwalter hier regelmäßig das Problem, dass er von dem Vorliegend derartiger Gründe vor Eintritt des Erwerbers in die Gemeinschaft nicht erfährt.

Nichtvorlage des Kaufvertrags kein Verweigerungsgrund

Ein weiterer Streitpunkt im Zusammenhang mit der Erteilung der Verwalterzustimmung ist die Frage, ob die Zustimmung bereits deshalb verweigert werden kann, weil der Veräußerungsvertrag nicht vorgelegt wird. Hierzu werden bei den Obergerichten und in der Literatur unterschiedliche Standpunkte vertreten. Der BGH hat nun in einem aktuellen Urteil (Urt. v. 25.09.2020, Az. V ZR 300/18) zu der Parallelproblematik, inwieweit eine Verwalterzustimmung zu einer Vermietung eines Wohnungseigentums von der Vorlage des Mietvertrags abhängig gemacht werden darf, entschieden und eine derartige Pflicht zur Vorlage abgelehnt. In der Urteilsbegründung argumentiert der BGH in einer Weise, die explizit auch für die Veräußerungszustimmung zutreffend ist.

Vertrag enthält keine Anhaltspunkte, die zustimmungsrelevant sind

Aus dem Inhalt des Vertrages könnten sich zwar in besonderen Ausnahmefällen Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Erwerber die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einhalten will. In aller Regel ergäben Angaben im Vertrag aber keine belastbaren objektiven Anhaltspunkte dafür, dass sich der Mieter der Wohnung seinen Verpflichtungen entziehen wolle. Im praktischen Ergebnis liefe die Vorlage des Kaufvertrages im Zusammenhang mit der Zustimmung zur Veräußerung deshalb meist darauf hinaus, den Kaufpreis und andere interne Vereinbarungen des verkaufenden Wohnungseigentümers mit dem Erwerber offen zu legen, auf die es für die Prüfung des Vorliegens oder Fehlens eines wichtigen Grundes für die Versagung der erforderlichen Zustimmung gar nicht ankomme.

Fazit

Auch wenn die Entscheidung explizit nur die Zustimmungspflicht zur Vermietung eines Wohnungseigentums betraf, so ist davon auszugehen, dass der BGH auch bei der Veräußerungszustimmung die Nichtvorlage des Grundstückskaufvertrags nicht als Grund für die Verweigerung der Zustimmung anerkennen wird. Für Notare hat dies zur Konsequenz, dass eine Übersendung des Vertrags an den Verwalter nur noch bei ausdrücklicher Anweisung der Vertragsparteien erfolgen sollte.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

29 Mrz, 2022

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