Wann ist fehlende Wohnfläche einer Immobilie ein Mangel?

In der notariellen Praxis spielt die Frage nach der korrekten Wohnfläche einer Immobilie eine untergeordnete Rolle. In Bauträgerverträgen über neu errichtete oder sanierte Objekte ist zwingend die Wohnfläche mit der entsprechenden Berechnungsmethode anzugeben. Darüber hinaus enthalten die Verträge beinahe immer detailliert Regelungen für den Fall etwaiger Mehr- oder Minderflächen. Der Erwerb einer gebrauchten Immobilie dagegen erfolgt in aller Regel in dem besichtigten Ist-Zustand, ohne dass der Verkäufer für das Flächenmaß eine Haftung übernehmen würde. Dies ist insbesondere deshalb plausibel, weil sich die meisten Verkäufer selbst hinsichtlich der Wohnfläche auf Angaben in der Teilungserklärung oder dem Erstkaufvertrag verlassen müssen und eine eigene Vermessung des Kaufobjekts nie erfolgt ist.

Gefahren für Kapitalanleger durch Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche

Gerade für Erwerber vermieteter Immobilien birgt die Unsicherheit hinsichtlich der tatsächlichen Wohnfläche aber Gefahren. Während Selbstnutzer letztlich unabhängig von der tatsächlichen Größe in die Immobilie einziehen, die sie vor dem Kauf besichtigt haben, übernehmen Kapitalanleger einen Mietvertrag, in dem eine konkrete Wohnfläche, zumindest mit ca-Angabe vereinbart ist. Nach stetiger Rechtsprechung des BGH liegt ein Mangel zwar erst ab einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % vor. Für die Berechnung der Wohnfläche existieren jedoch verschiedene Berechnungsmethoden (z.B. die Wohnflächenverordnung – WoFlV oder DIN 283 oder nach Rohbaumaßen), die zum Teil zu erheblichen differierenden Ergebnissen kommen können.

BGH: Vorrang der vertraglichen Vereinbarung

Diese Grundsätze hat der BGH in einer neuen Entscheidung (Beschluss v. 22.06.2021, Az: VIII ZR 26/20) erst kürzlich bestätigt und ausgeführt, dass der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig ist. Vorrangig gegenüber allgemeingültigen Berechnungsmethoden sei aber in jedem Fall die konkrete Vereinbarung im Mietvertrag, was im zu entscheidenden Fall zur Folge hatte, dass die im Mietvertrag als Wohnraum titulierten Räume im Kellergeschoss zur Wohnfläche zählten und somit mangels Überschreitung der 10 %-Grenze kein Mangel gegeben war.

Folgerungen für Alternativsachverhalte

Anders sieht es jedoch aus, wenn eine solche konkrete Vereinbarung zur Wohnflächenberechnung sich nicht aus dem Mietvertrag ergibt. Dann droht bei erheblicher Unterschreitung der Wohnfläche aufgrund einer vom Gericht herangezogenen Berechnungsmethode (etwa WoFlV) eine mangelbasierte Mietminderung. Ebenfalls unbeachtlich sind derartige Vereinbarungen für etwaige Mieterhöhungsverlangen des Vermieters. Hierfür stellte der BGH in der vorgenannten Entscheidung fest, dass für die Mieterhöhung nur die nach objektiven Kriterien ermittelte Wohnfläche der streitigen Wohnung maßgeblich sein könne (§ 558 Abs. 5 BGB).

Fazit

Kapitalanleger, die eine gebrauchte Immobilie erwerben, sollten vor Abschluss des Kaufvertrags die bestehenden Mietverträge in Bezug auf die dort vereinbarte Wohnfläche überprüfen und sich vom Verkäufer die diesem ggf. vorliegenden Nachweise in Bezug auf die tatsächliche Wohnfläche vorlegen lassen. Im Zweifelsfall kann es sich empfehlen, durch einen Architekten ein eigenes Aufmaß der Flächen vornehmen zu lassen, um etwaige Risiken in Bezug auf die Vermietbarkeit und die Finanzierung durch Kreditinstitute auszuschließen.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

11 Feb, 2022

Weitere Themen

Unternehmensrecht
Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Gemäß § 18 Absatz 2 HGB darf die Firma eines Handelsgewerbes keine Angaben enthalten, die geeignet sind, über geschäftliche Verhältnisse, die für Rechtsverkehr wesentlich sind, irrezuführen. Nach dem OLG Düsseldorf verleitet alleine die Verwendung des Zusatzes „Institut“ in einer Firma einer GmbH die angesprochenen Verkehrskreise nicht mehr automatisch zu der Vorstellung, es handele sich um eine öffentliche oder unter öffentlicher Aufsicht oder Förderung stehende, der Allgemeinheit und der Wissenschaft dienende Einrichtung mit wissenschaftlichem Personal.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Sind verkaufte Wohnflächen zumindest teilweise nicht baurechtlich als Wohnraum genehmigt, kann der Käufer nur dann gegen den Verkäufer vorgehen, wenn dieser diesen Umstand arglistig verschwiegen hat oder insofern eine vertragliche Beschaffenheit oder Garantie vereinbart wurde. Die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag führt dabei nicht automatisch zu einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung, da lediglich der rein tatsächliche Zustand der Räumlichkeiten beschrieben und gerade keine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernommen werden soll.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Heutzutage wird die anteilige Instandhaltungsrücklage nur noch selten in Wohnungseigentumskaufverträge aufgenommen. Das OLG Koblenz musste nun entscheiden, dass wenn ein entsprechender Geldbetrag im Vertrag genannt wird, dies in der Regel keine zugesicherte Beschaffenheit darstellt, für deren Richtigkeit der Verkäufer haften möchte.

Mehr

Unternehmensrecht
Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Eine Übernahme der Gründungskosten durch die neu gegründete GmbH ist nur bei hinreichender Satzungsgrundlage zulässig. Neuerdings verlangen Obergerichte hierfür nicht nur die namentliche Nennung der Kostenpositionen sowie einen geschätzten Gesamthöchstbetrag, sondern zusätzlich die Bezifferung der einzelnen Kostenpositionen. Hieraus ergeben sich schwerwiegende Probleme für die Registerpraxis.

Mehr

ImmobilienrechtNachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Immobilienrecht
Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Gestaltung eines bedingten Immobiliennießbrauchs bei nicht verheirateten Lebenspartnern

Wenn die gemeinsam bewohnte Immobilie im Alleineigentum eines Partners steht, besteht häufig der Wunsch, den jeweils anderen insbesondere für den Fall des Vorversterbens des Eigentümers grundbuchlich abzusichern. Der auf den Tod des Eigentümers aufschiebend bedingten Nießbrauch, sollte um im Fall einer lebzeitigen Auflösung der Lebenspartnerschaft eine Löschung des Rechts gewährleisten zu können, zusätzlich auflösend bedingt auf die „Beendigung der Lebensgemeinschaft“ vereinbart werden. Diese Möglichkeit ist nunmehr durch die Rechtsprechung auch grundbuchrechtlich abgesichert worden.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Kein Ausschluss der Grunderwerbsteuererstattung wegen nicht fristgerechter Anzeige durch den Notar

Jede Nichtfestsetzung oder Erstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG setzt allerdings voraus, dass der Erwerbsvorgang, der rückgängig gemacht werden soll, nach den §§ 18, 19 GrEStG fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt worden ist. Der BFH hat nun geurteilt, dass die verspätete Anzeige durch einen Notar durchaus eine fristgerechte Anzeige des Beteiligten darstellen kann, soweit die Anzeige an sich in allen Teilen vollständig ist.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus als offenbarungspflichtiger Mangel

Welche Umstände muss ein Verkäufer einer gebrauchten Immobilie dem Käufer ungefragt offenbaren? Der berechtigte Erwartungshorizont eines Käufers wird beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie von verschiedenen Faktoren, unter anderem dem Baujahr des Kaufobjektes bestimmt. Bei vorliegen einer Feuchtigkeitsproblematik, speziell im Bereich des Kellergeschosses, kann das nach der Rechtsprechung bei älteren Immobilien im Einzelfall dazu führen, dass den Verkäufer diesbezüglich keine Aufklärungspflicht trifft.

Mehr

Unternehmensrecht
Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Anforderungen an eine Geschäftsführerversicherung gemäß § 8 Abs. 3 GmbHG

Der Geschäftsführer einer GmbH hat in der Anmeldung zu versichern, dass keine Umstände vorliegen, die seiner Bestellung nach § 6 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 und 3 sowie Satz 3 GmbHG entgegenstehen, und dass er über seine unbeschränkte Auskunftspflicht gegenüber dem Gericht belehrt worden ist (§ 8 Abs. 3 Satz 1 GmbHG). Angesichts der divergierenden oberlandesgerichtlichen Rechtsprechung hierzu, ist der notariellen Praxis dringend anzuraten, die Wiedergabe der im Gesetz genannten Ausschlussgründe sprachlich in die eigentliche Versicherung des Geschäftsführers zu integrieren.

Mehr

ImmobilienrechtUnternehmensrecht
Brücker und Klühs Notare
Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Handlungsbedarf bei GbR`s zum 01.01.2024 durch das MoPeG

Am 1. Januar 2024 tritt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft. Die wichtigste Neuerung für Notare ist die Möglichkeit, die GbR in das eigens hierfür geschaffene Gesellschaftsregister eintragen zu lassen und sie damit zur „eGbR“ zu machen. Obwohl die Eintragung nicht verpflichtend ist, führen grundbuchrechtliche Vorgaben insbesondere für Immobililenhaltende GbR's dazu, dass eine Registrierung erforderlich werden wird. Ist eine Veräußerung von Grundbesitz um den Jahreswechsel herum geplant, besteht ggf. Handlungsbedarf, um Verzögerungen bei der Abwicklung zu vermeiden.

Mehr