Wegfall der Geschäftsgrundlage bei einem Übertragungsvertrag mit Pflegeverpflichtung

Ein Klassiker der notariellen Gestaltungen ist immer noch die Übertragung einer Immobilie unter Zurückbehalt eines Wohnungsrechts und mit Pflegeverpflichtung des Erwerbers gegenüber dem Übernehmer. Zwar werden Pflegeverpflichtungen heute nicht mehr so oft vereinbart wie früher, da Generationen heute nicht mehr selbstverständlich unter einem Dach zusammenleben und Erwerber aufgrund der Berufstätigkeit beider Ehegatten oftmals bereits zeitlich nicht in der Lage sind, einen betagten Übergeber zu versorgen. Andererseits gibt es noch immer ein gesellschaftspolitisches Bedürfnis der älteren Generation nach derartigen Vereinbarungen. Nicht zuletzt wollen auch weichende Geschwister bei Übertragung des oftmals einzigen Vermögensgegenstandes der Eltern Sicherheit dafür haben, dass die Pflege der Eltern durch den Erwerber gesichert ist.

Zerrüttung des Verhältnisses zwischen pflegenden und zu pflegenden Personen oftmals vergessen

Bei der Ausgestaltung derartiger Vereinbarungen werden oftmals unter Heranziehung der Pflegegrade der Pflegeversicherung umfangreiche Regelungen bzgl. des Leistungsumfangs und der Rechtsfolgen nicht vereinbarungsgemäß erbrachter Leistungen getroffen. Weniger im Blickfeld der Beteiligten steht dagegen der Aspekt, dass die persönliche Beziehung zwischen den pflegenden und den gepflegten Angehörigen während des mitunter sehr langen Pflegezeitraum derart in die Brüche gehen kann, dass der zu pflegende Übergeber an einer Pflege durch den Erwerber kein Interesse mehr hat.

BGH: Wegfall der Geschäftsgrundlage

Welche Rechtsfolgen sich aus einer derartigen Konstellation ergeben können, zeigt ein aktuell durch den BGH entschiedener Fall (Urt. v. 09.07.2021, Az. V ZR 30/20). Im November 2013 übertrug der schwer herzkranke Kläger sein Wohnhausgrundstück an seine Schwester, wobei ihm an bestimmten Räumen ein Wohnrecht eingeräumt und eine Pflegeverpflichtung der Schwester vereinbart wurde. Die Beklagte Schwester bezog das Haus mit ihrem Ehemann, ihrer Tochter und dem Schwiegersohn. In der Folge kam es zwischen den Parteien zu Streitigkeiten. Ab März 2014 erbrachte die Beklagte keine Pflegeleistungen mehr und der Kläger erklärte den Rücktritt vom Vertrag, da ihm aufgrund des Zerwürfnisses nicht mehr zugemutete werden könne, Pflegeleistungen der Beklagten anzunehmen.

Der BGH entscheidet zugunsten des Klägers und verurteilt die Beklagte zur Rückübertragung des Grundstücks. Bei einem Übertragungsvertrag mit Pflegevereinbarung unter Geschwistern sei die dauerhafte, von gegenseitigem Vertrauen der Parteien getragene Beziehung im Zweifel Geschäftsgrundlage des Vertrags. Ist das Verhältnis zwischen dem Übertragenden und dem Übernehmenden heillos zerrüttet, führe dies – vorbehaltlich vertraglicher Vereinbarungen – zu dem Wegfall der Geschäftsgrundlage. Der Übertragende kann in diesem Fall die Rückübertragung verlangen, es sei denn, die Zerrüttung ist eindeutig ihm allein anzulasten, wofür allerdings die Beklagte beweispflichtig war.

Fazit

Im Lichte der BGH Rechtsprechung sollten Übertragungsverträge mit Pflegeverpflichtung zukünftig auch regeln, welche Rechtsfolgen durch einen Bruch der Vertrauensbeziehung der Vertragsbeteiligten ausgelöst werden. Der Notar sollte daher bereits im Vorfeld der Vertragserstellung bei den Beteiligten nachfragen, welche Alternativlösungen sie für ein derartiges Szenario für angemessen halten.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

23 Feb, 2022

Weitere Themen

Immobilienrecht
Berechtigtes Interesse für Grundbucheinsicht

Berechtigtes Interesse für Grundbucheinsicht

Ein berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme in das Grundbuch kann sich aus unterschiedlichen Umständen ergeben, sodass jeder Einzelfall sehr sorgfältig zu prüfen ist. Nicht ausreichend sind jedenfalls wirtschaftliche Interessen an einem Grundstück, wenn noch kein Kontakt zu dem Eigentümer besteht und die Grundbucheinsicht nur der Ausforschung der Eigentumsverhältnisse dient.

Mehr

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Notare
Sittliche Rechtfertigung einer Volljährigenadoption bei intakten Beziehung zu den leiblichen Eltern

Sittliche Rechtfertigung einer Volljährigenadoption bei intakten Beziehung zu den leiblichen Eltern

Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Volljährigenadoption ist, dass die Annahme sittlich gerechtfertigt ist; dies ist insbesondere anzunehmen, wenn zwischen dem Annehmenden und dem Anzunehmenden ein Eltern-Kind-Verhältnis entstanden ist (§ 1767 Abs. 1 BGB). Das Familiengericht kann am Bestehen eines Eltern-Kind-Verhältnisses zwischen den Annehmenden und dem volljährigen Anzunehmenden zweifeln, wenn der Anzunehmende eine intakte Beziehung zu seinen eigenen leiblichen Eltern bzw. zu seiner eigenen Familie unterhält.

Mehr

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Wirksames Testament bei Errichtung auf einem Notizzettel einer Brauerei

Wirksames Testament bei Errichtung auf einem Notizzettel einer Brauerei

Bei untypischen Testamentsformen sind grundsätzlich an den Nachweis des Testierwillens strengere Anforderungen zu stellen. Das OLG Oldenburg hat ein Testament, das auf einem Notizzettel einer Brauerei, auf dem in der Regel gastronomische Bestellungen notiert werden, errichtet worden war, gleichwohl für wirksam erachtet.

Mehr

Steuerrecht
BFH schränkt Ausnahme von Spekulationsteuer wegen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ein

BFH schränkt Ausnahme von Spekulationsteuer wegen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ein

Ausgenommen von einer Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Der BFH schränkt nun mit zwei praxisrelevanten Urteilen den Anwendungsbereich der Ausnahmevorschrift des  § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ein.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Brücker und Klühs Notare
Zuwendung eines Immobiliennießbrauchs an Kinder ist keine missbräuchliche Gestaltung

Zuwendung eines Immobiliennießbrauchs an Kinder ist keine missbräuchliche Gestaltung

Um die gegenüber den Kindern ohnehin bestehenden Barunterhaltspflicht nachzukommen sowie Steuerfreibeträge der Kinder und das steuerliche Progressionsgefälle zu den Eltern auszunutzten, kann an vermieteten Immobilien ein Immobiliennießbrauch zugunsten der Kinder begründet werden. Diese Gestaltung ist nach dem BFH dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Nutzungsberechtigten im Außenverhältnis als Vermieter in Erscheinung treten.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Genehmigung des Familien-, Betreuungs- oder Nachlassgerichts der aufgrund Finanzierungsvollmacht bestellten Grundschuld

Genehmigung des Familien-, Betreuungs- oder Nachlassgerichts der aufgrund Finanzierungsvollmacht bestellten Grundschuld

Die meisten Grundbuchämter in Deutschland verlangen für die Eintragung von Grundpfandrechten auf der Grundlage einer in einem genehmigungsbedürftigen Kaufvertrag enthaltenen Belastungsvollmacht eine eigenständige gerichtliche Genehmigung. Nunmehr hat sich das OLG Düsseldorf gegen diese Meinung gestellt und entschieden, dass die Bestellung einer Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung dann nicht dem Erfordernis einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung unterfällt, wenn die Grundschuld vom Grundstückskäufer in Ausübung einer ihm im notariellen Grundstückskaufvertrag erteilten, konkret umgrenzten Belastungsvollmacht bestellt worden ist.

Mehr

Unternehmensrecht
Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Gemäß § 18 Absatz 2 HGB darf die Firma eines Handelsgewerbes keine Angaben enthalten, die geeignet sind, über geschäftliche Verhältnisse, die für Rechtsverkehr wesentlich sind, irrezuführen. Nach dem OLG Düsseldorf verleitet alleine die Verwendung des Zusatzes „Institut“ in einer Firma einer GmbH die angesprochenen Verkehrskreise nicht mehr automatisch zu der Vorstellung, es handele sich um eine öffentliche oder unter öffentlicher Aufsicht oder Förderung stehende, der Allgemeinheit und der Wissenschaft dienende Einrichtung mit wissenschaftlichem Personal.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Sind verkaufte Wohnflächen zumindest teilweise nicht baurechtlich als Wohnraum genehmigt, kann der Käufer nur dann gegen den Verkäufer vorgehen, wenn dieser diesen Umstand arglistig verschwiegen hat oder insofern eine vertragliche Beschaffenheit oder Garantie vereinbart wurde. Die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag führt dabei nicht automatisch zu einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung, da lediglich der rein tatsächliche Zustand der Räumlichkeiten beschrieben und gerade keine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernommen werden soll.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Heutzutage wird die anteilige Instandhaltungsrücklage nur noch selten in Wohnungseigentumskaufverträge aufgenommen. Das OLG Koblenz musste nun entscheiden, dass wenn ein entsprechender Geldbetrag im Vertrag genannt wird, dies in der Regel keine zugesicherte Beschaffenheit darstellt, für deren Richtigkeit der Verkäufer haften möchte.

Mehr