Wettlauf gegen Umwandlungshindernisse nach dem Baulandmobilisierungsgesetz

Am 23.6.2021 ist das sogenannte „Baulandmobilisierungsgesetz“ in Kraft getreten. Ein Kernstück dieser noch von der alten Bundesregierung erlassenen Novelle war eine Ermächtigung des Landesgesetzgebers, für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten Verordnungen zu erlassen, die aus Gründen des Mieterschutzes vor Verdrängung eine Umwandlung von Wohngebäuden in Wohnungs- und Teileigentum einem Genehmigungsvorbehalt unterwirft (§ 250 BauGB).

Berlin und Hamburg sind die Vorreiter beim Umwandlungsverbot

Somit wird das Umwandlungshindernis erst durch entsprechende Rechtsverordnung des Landesgesetzgebers begründet. Hiervon hat Berlin als erstes Gebrauch gemacht, und zwar durch Verordnung vom 3.8.2021 (GVBl. 2021, 932), mit der das gesamte Stadtgebiet zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt wurde. Zwar wurde dieser Verordnung zwischenzeitlich durch das Kammergericht (Beschluss vom 16.11.2021, Az. 1 W 347/21) aus formalen Gründen für nichtig erklärt, da die Begründung für den Erlass der Verordnung bei Inkrafttreten nicht allgemein zugänglich war. Die zweite Berliner Umwandlungsverordnung trat jedoch bereits am 07.10.2021 in Kraft. Am 10.11.2021 ist schließlich auch eine entsprechende Verordnung für Hamburg in Kraft getreten (HmbGVBl. 2021, 727).

Problem der rechtzeitigen Eintragung der Teilung im Grundbuch

Auf derartige Einschränkungen ihrer Umwandlungsbefugnisse haben in Berlin und Hamburg verständlicherweise viele Immobilieneigentümer reagiert und noch im Vorfeld der Gesetzesnovelle versucht, die genehmigungsfreie Umwandlung durch rechtszeitige Eintragung im Grundbuch abzusichern. Hierfür mussten zahlreiche Abgeschlossenheitsbescheinigungen beschafft werden, was sich angesichts der Überlastung der Bauämter als sehr zeitaufwändig herausstellte. Hinzu kamen die überaus langen Eintragungszeiten für Teilungserklärungen bei den Grundbuchämtern. In Summe gab es einige Fälle, in denen die Eintragung der Teilung im Grundbuch nicht mehr vor Inkrafttreten der entsprechenden Verordnung erfolgen konnte.

Kammergericht hilft mit großzügiger Auslegung des § 878 BGB

In diesen Fällen hat nun das Kammergericht in seiner vorzitierten Entscheidung mit einer analogen Anwendung des § 878 BGB den teilungswilligen Immobilieneigentümern geholfen. Dieser Vorschrift liegt der Rechtsgedanke zu Grunde, dass die Bearbeitungsdauer des Grundbuchamts einem Antragsteller nicht zum Nachteil gereichen darf, sodass danach eingetretene Verfügungsbeschränkungen einer Vertragspartei von ihr angegebene Erklärungen nicht unwirksam werden lassen. Übertragen auf die Konstellation der Umwandlungsverordnung bedeutet dies, dass Anträge, die vor Inkrafttreten der Verordnung beim Grundbuchamt eingegangen sind, auch nach dem Inkrafttreten ohne Genehmigung der zuständigen Behörde eingetragen werden müssen.

Fälle beantragter Abgeschlossenheitsbescheinigung fraglich

Problematisch sind dagegen die Fälle, in denen sich die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung über das Inkrafttreten der Verordnung verzögert hat. Stellt der Eigentümer zuvor den Teilungsantrag beim Grundbuchamt, ohne eine Abgeschlossenheitsbe-scheinigung zu haben, ist in der Literatur umstritten, ob § 878 BGB auf diesen Fall ebenfalls angewendet werden kann. Rechtsprechung existiert zu dieser Frage noch nicht.

Fazit

Auch in anderen Bundesländern sind entsprechende Umwandlungsverordnung in der Diskussion, sodass auch hier, je nach politischer „Großwetterlage“, die kurzfristige Einführung eines Zustimmungsvorbehalts für Umwandlungen droht. Grundstückseigentümer in angespannten Wohnungsmärkten, die eine Teilung erwägen, ist daher zu empfehlen rechtzeitig eine Vorratsteilung zu beurkunden und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung einzuholen. Sind diese Voraussetzungen gegeben, kann die Eintragung auch noch kurz vor Inkrafttreten der Verordnung beantragt werden.

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

1 Mai, 2022

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