Zurechnung von Vermietungseinkünften bei Nießbrauch an Gesellschaftsanteilen

Immer häufiger beraten Notare Immobilieneigentümer, die ihre vermieteten Immobilien aus verschiedenen Gründen heraus in einer Familiengesellschaft bündeln möchten. Eines der Hauptmotive für die Einbringung in eine solche vermögensverwaltende Familiengesellschaft ist die anteilige Übertragungsmöglichkeit in die nächste Generation, ohne Einbußen bei den Verwaltungs- und Entscheidungsbefugnissen des Veräußerers hinnehmen zu müssen. Gerade wenn die Mieteinnahmen fester Bestandteil der Ruhestandsplanung des Veräußerers sind, wird er sich bei der Übertragung der Gesellschaftsanteile zusätzlich einen (ggf. quotalen) Nießbrauch vorbehalten. In dieser Konstellation sollen dann die Vermietungseinkünfte steuerlich weiter bei dem Veräußerer anfallen.

BFH klärt die Zurechnung der Vermietungseinkünfte

Der BFH hat kürzlich nochmals umfassend zu der Thematik der Zurechnung von Vermietungseinkünften bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften Stellung bezogen (BFH, Urt. v. 15.11.2022 – IX R 4/20). Der Sachverhalt war insofern unterschiedlich, als hier ein Gesellschafter einer Immobilien-GbR seinem Sohn direkt einen 50 %-Quotennießbrauch an seinem Gesellschaftsanteil eingeräumt hatte. Die Gesellschaft und ihr folgend das Finanzamt, ordneten die aus einem Erbbaurecht erzielten Einkünfte dem Gesellschafter zu. Der BFH wies die hiergegen erhobene Klage zurück.

Vertragliche Nießbraucherstellung entscheidend   

Eine Einkünftezurechnung beim Nießbraucher setze im Fall einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft voraus, dass diesem – kraft der vertraglichen Vereinbarungen über die Nießbrauchsbestellung– eine Position eingeräumt sei, die der eines Gesellschafters im Wesentlichen – dh im Sinne einer Gleichberechtigung – entspreche. Dies hängt nach BFH grundsätzlich davon ab, wer im Verhältnis zum Mieter nach außen auftritt. Kann darauf nicht abgestellt werden, weil der einzelne Gesellschafter das Nutzungsüberlassungsverhältnis nicht alleine (sondern nur gemeinschaftlich mit anderen Gesellschaftern) beherrscht, soll es darauf ankommen, ob und inwieweit der Nießbraucher insgesamt – oder, beim Quotennießbrauch, „teilweise“ – anstelle des Gesellschafters die diesem in der Gesellschaft zustehenden wesentlichen Mitbestimmungsrechte effektiv ausüben könne, so dass er den Gesellschafter bei der Mitwirkung an der Willensbildung in der Gesellschaft (auch bei Grundlagengeschäften) derart wirksam beschränken könne, dass es diesem jedenfalls nicht möglich sei, ohne den Nießbraucher zu handeln.

Eine solche Mitwirkungsverpflichtung des Quotennießbrauchers auch bei Grundlagengeschäften sah der Vertrag zwischen Vater und Sohn aber gerade nicht vor.

Fazit

Die Entscheidung verdeutlicht die Kriterien, die für eine Zurechnung von Vermietungseinkünften an den Nießbraucher gegeben sein müssen. Jedenfalls bei einfach strukturierten Familiengesellschaften wird man darauf zu achten haben, dass der Nießbraucher das Verhältnis zum Mieter nach außen sowohl vertraglich, als auch faktisch beherrscht. Bei Gesellschaften mit mehreren Familienstämmen, bei denen der einzelne Gesellschafter nicht alleine die Verwaltung der Immobilien übernommen hat, kommt es dagegen sehr entscheidend auf die Formulierungen der Nießbrauchsregelung an. Diese sollten daher sowohl rechtlich durch einen Notar oder Rechtsanwalt, als auch steuerlich durch einen Steuerberater geprüft werden.  

Haben Sie zu diesem Thema Fragen oder Anregungen? Dann sprechen Sie meine Mitarbeiter oder mich gerne an.

Dr. Hannes Klühs

5 Mai, 2023

Weitere Themen

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Brücker und Klühs Notare
Sittliche Rechtfertigung einer Volljährigenadoption bei intakten Beziehung zu den leiblichen Eltern

Sittliche Rechtfertigung einer Volljährigenadoption bei intakten Beziehung zu den leiblichen Eltern

Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Volljährigenadoption ist, dass die Annahme sittlich gerechtfertigt ist; dies ist insbesondere anzunehmen, wenn zwischen dem Annehmenden und dem Anzunehmenden ein Eltern-Kind-Verhältnis entstanden ist (§ 1767 Abs. 1 BGB). Das Familiengericht kann am Bestehen eines Eltern-Kind-Verhältnisses zwischen den Annehmenden und dem volljährigen Anzunehmenden zweifeln, wenn der Anzunehmende eine intakte Beziehung zu seinen eigenen leiblichen Eltern bzw. zu seiner eigenen Familie unterhält.

Mehr

Nachfolgeplanung und Vorsorge
Wirksames Testament bei Errichtung auf einem Notizzettel einer Brauerei

Wirksames Testament bei Errichtung auf einem Notizzettel einer Brauerei

Bei untypischen Testamentsformen sind grundsätzlich an den Nachweis des Testierwillens strengere Anforderungen zu stellen. Das OLG Oldenburg hat ein Testament, das auf einem Notizzettel einer Brauerei, auf dem in der Regel gastronomische Bestellungen notiert werden, errichtet worden war, gleichwohl für wirksam erachtet.

Mehr

Steuerrecht
BFH schränkt Ausnahme von Spekulationsteuer wegen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ein

BFH schränkt Ausnahme von Spekulationsteuer wegen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ein

Ausgenommen von einer Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Der BFH schränkt nun mit zwei praxisrelevanten Urteilen den Anwendungsbereich der Ausnahmevorschrift des  § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ein.

Mehr

ImmobilienrechtSteuerrecht
Brücker und Klühs Notare
Zuwendung eines Immobiliennießbrauchs an Kinder ist keine missbräuchliche Gestaltung

Zuwendung eines Immobiliennießbrauchs an Kinder ist keine missbräuchliche Gestaltung

Um die gegenüber den Kindern ohnehin bestehenden Barunterhaltspflicht nachzukommen sowie Steuerfreibeträge der Kinder und das steuerliche Progressionsgefälle zu den Eltern auszunutzten, kann an vermieteten Immobilien ein Immobiliennießbrauch zugunsten der Kinder begründet werden. Diese Gestaltung ist nach dem BFH dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Nutzungsberechtigten im Außenverhältnis als Vermieter in Erscheinung treten.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Genehmigung des Familien-, Betreuungs- oder Nachlassgerichts der aufgrund Finanzierungsvollmacht bestellten Grundschuld

Genehmigung des Familien-, Betreuungs- oder Nachlassgerichts der aufgrund Finanzierungsvollmacht bestellten Grundschuld

Die meisten Grundbuchämter in Deutschland verlangen für die Eintragung von Grundpfandrechten auf der Grundlage einer in einem genehmigungsbedürftigen Kaufvertrag enthaltenen Belastungsvollmacht eine eigenständige gerichtliche Genehmigung. Nunmehr hat sich das OLG Düsseldorf gegen diese Meinung gestellt und entschieden, dass die Bestellung einer Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung dann nicht dem Erfordernis einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung unterfällt, wenn die Grundschuld vom Grundstückskäufer in Ausübung einer ihm im notariellen Grundstückskaufvertrag erteilten, konkret umgrenzten Belastungsvollmacht bestellt worden ist.

Mehr

Unternehmensrecht
Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Firmierung als „Institut“ nicht wegen Irreführung unzulässig

Gemäß § 18 Absatz 2 HGB darf die Firma eines Handelsgewerbes keine Angaben enthalten, die geeignet sind, über geschäftliche Verhältnisse, die für Rechtsverkehr wesentlich sind, irrezuführen. Nach dem OLG Düsseldorf verleitet alleine die Verwendung des Zusatzes „Institut“ in einer Firma einer GmbH die angesprochenen Verkehrskreise nicht mehr automatisch zu der Vorstellung, es handele sich um eine öffentliche oder unter öffentlicher Aufsicht oder Förderung stehende, der Allgemeinheit und der Wissenschaft dienende Einrichtung mit wissenschaftlichem Personal.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Eingangsbereich
Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Kaufvertraglicher Begriff „Wohnung“ enthält keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Sind verkaufte Wohnflächen zumindest teilweise nicht baurechtlich als Wohnraum genehmigt, kann der Käufer nur dann gegen den Verkäufer vorgehen, wenn dieser diesen Umstand arglistig verschwiegen hat oder insofern eine vertragliche Beschaffenheit oder Garantie vereinbart wurde. Die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag führt dabei nicht automatisch zu einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung, da lediglich der rein tatsächliche Zustand der Räumlichkeiten beschrieben und gerade keine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernommen werden soll.

Mehr

Immobilienrecht
Brücker und Klühs Notare
Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheit der verkauften Wohnung

Heutzutage wird die anteilige Instandhaltungsrücklage nur noch selten in Wohnungseigentumskaufverträge aufgenommen. Das OLG Koblenz musste nun entscheiden, dass wenn ein entsprechender Geldbetrag im Vertrag genannt wird, dies in der Regel keine zugesicherte Beschaffenheit darstellt, für deren Richtigkeit der Verkäufer haften möchte.

Mehr

Unternehmensrecht
Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Regelung zum Gründungsaufwand in der GmbH-Satzung – Update

Eine Übernahme der Gründungskosten durch die neu gegründete GmbH ist nur bei hinreichender Satzungsgrundlage zulässig. Neuerdings verlangen Obergerichte hierfür nicht nur die namentliche Nennung der Kostenpositionen sowie einen geschätzten Gesamthöchstbetrag, sondern zusätzlich die Bezifferung der einzelnen Kostenpositionen. Hieraus ergeben sich schwerwiegende Probleme für die Registerpraxis.

Mehr